Izvor: Politika, 02.Maj.2015, 12:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Profit Srbije od „Beograda na vodi” 300 miliona evra
Prema ugovoru o izgradnji „Beograda na vodi”, potpisanom prošle nedelje, zemljište na kojem će se podići stambeno-poslovni kompleks biće izdato u zakup na 99 godina, projekat će biti završen za najviše tri decenije, a investitor iz Ujedinjenih Arapskih Emirata, firma „Igl hils”, uložiće 300 miliona evra. Otkud sad samo toliko kad se najavljivala investicija od 3,5 milijardi evra i zašto još ne znamo koliki će biti troškovi Srbije, pitali su odmah protivnici „Beograda na vodi”. >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << Tih 300 miliona evra samo su početak ulaganja, objašnjava Siniša Mali, gradonačelnik Beograda, otkrivajući prvi put pojedine detalje ugovora koji će tek biti objavljen.
Da li smo zemljište izdali u zakup uz nadoknadu ili smo dobili drugu vrstu obeštećenja?
Zemljište smo izdali u zakup bez naknade i za to dobili 32 odsto vlasništva u kompaniji „Beograd na vodi” d. o. o. Na taj način Republika Srbija dobija deo profita koji će ova kompanija ostvariti.
U ugovoru je precizirano da „Igl hils” neće plaćati doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, nego će kompanija sama izgraditi infrastrukturu.
U ugovoru je navedeno samo da postoji takva mogućnost. I po leks specijalisu investitor može da plati Direkciji za građevinsko zemljište doprinos za uređivanje zemljišta, pa da direkcija od tog novca izgradi infrastrukturu. Druga je opcija, koju investitor želi kako bi sve ubrzao, da ne plaća doprinos, nego da sam pravi infrastrukturu unutar granica kompleksa. U toku su razgovori o tim opcijama.
Da li ćemo svih 116 hektara na kojima će se graditi kompleks preneti na preduzeće „Beograd na vodi” odjednom?
Postepeno ćemo ispunjavati našu obavezu da raščistimo parcele i, kako se uslovi za gradnju budu stvarali, prenosićemo placeve na zajedničko preduzeće kako bi gradnja mogla da počne. Arapi su spremni da odmah krenu da grade sve. Mi još ne možemo da pristupimo izmeštanju celokupne železničke infrastrukture, moramo da završimo eksproprijaciju, preselimo 140 porodica...
U prvu fazu radova „Igl hils” ulaže 300 miliona evra. Da li je ugovorom precizirano koliko će ukupno uložiti? Je li to najavljenih 3,5 milijardi evra?
Za izgradnju dva miliona kvadrata potrebno je 3,5 milijardi evra. Uložite 300 miliona i napravite 300.000 kvadrata, profit od njihove prodaje ulažete dalje, tako da investitor ne treba odmah da da 3,5 milijardi evra u kešu.
Da li se ugovorom investitor obavezao da obezbedi sredstva nužna za završetak celokupnog projekta ili je garantovao da će uložiti određenu sumu?
Obavezan je da uloži 150 miliona evra iz sopstvenog kapitala, plus 150 miliona kroz pozajmicu osnivača. Tu su i mogućnost uzimanja kredita i finansiranje iz avansa od unapred prodatih stanova.
Pozajmicu osnivača od 150 miliona evra mi vraćamo?
Preduzeće „Beograd na vodi” d. o. o. treba od profita da je vrati „Igl hilsu”. Ne vraćamo mi, nego preduzeće u kojem su Arapi većinski vlasnici.
Bilo je komentara da to što će deo vlasništva u zajedničkoj kompaniji „Beograd na vodi” Arapi steći na osnovu zajma liči na aranžman „Etihada” i „Er Srbije”?
„Etihad” je dao zajam koji je konvertovao u kapital i tako postao vlasnik 49 odsto akcija. Ovde „Igl hils” daje 150 miliona evra i još 150 miliona kao pozajmicu osnivača.
Koji su uslovi tog zajma – kamatna stopa, rok otplate?
Minimalne uslove zajma propisuje Narodna banka Srbije, ali se pozajmica osnivača daje pod pogodnijim uslovima nego što je to klasičan komercijalni kredit i ne postoji rok u kojem se mora vratiti. To su bili uslovi Arapa – daće 150 miliona evra plus još toliko, sve ostalo uzeće od banaka i pretprodaje stanova. Treba sagledati korist koju Srbija ima od projekta: veliku promociju, jer na svim kontinentima znaju za njega, zatim ulaganje u infrastrukturu i građevinsku industriju, jačanje trgovine i tercijarnog sektora. Reč je o milijardama evra. To je šira slika koju treba razumeti. Pretpostavljam da svi misle da je mnogo investitora zainteresovanih za Srbiju, ali nema ih toliko.
Ko tačno uzima i vraća kredit od 130 miliona evra – 90 za raseljenje železničkih objekata i 40 za eksproprijaciju objekata i zemljišta u privatnom vlasništvu?
Vlada Republike Srbije. Eksproprijacija je naša obaveza jer je po zakonu Republika Srbija korisnik eksproprijacije i niko drugi je ne može preuzeti. Tih 90 miliona evra predviđeni su za izgradnju Prokopa, TPS Zemun, robno-transportnog centra u Makišu i dve prevojnice u Batajnici i Sremčici i nemaju veze sa „Beogradom na vodi”. Reč je o klasičnim železničkim projektima i završetku beogradskog železničkog čvora. Kakve veze s „Beogradom na vodi” ima izgradnja robno-teretne stanice u Makišu ili prevojnice u Batajnici?
Veze ima upravo zato što je izgradnja „Beograda na vodi”, u nekom obliku, višedecenijski san. Zbog toga je u urbanističke planove upisano da se sa tog terena sklone pruga i ostali objekti i da se izgrade nova železnička i autobuska stanica, drumsko-železnička obilaznica oko Beograda sa mostom kod Vinče... Eto, tako je povezano sa „Beogradom na vodi”.
Indirektno povezano. Hoćete da kažete da je tih 130 miliona trošak vezan za „Beograd na vodi”? Ako nije, zašto je u ugovoru za „Beograd na vodi”?
Vlada ima dve mogućnosti, da uzme novac iz budžeta ili iz kredita. Mi za sada nemamo novac da završimo ceo Prokop. Molili smo „Igl hils” da nam izađe u susret za taj novac. Uzimajući u obzir korist od ovog projekta, oni su rekli da će nam dati još 130 miliona evra za nešto što je naša obaveza. Ili, ako nađemo sredstva u budžetu, nećemo uzimati taj kredit.
Za železnička postrojenja u prostornom planu područja posebne namene (PPPPN) za „Beograd na vodi” navedeno je da će nas koštati 390 miliona evra. Tu se računa i poslednja deonica obilaznice oko Beograda, sa mostom kod Vinče?
Taj veliki iznos verovatno obuhvata i obilaznicu. Jedini razlog iz kojeg je „Beograd na vodi” povezan sa obilaznicom jeste železnički transport opasnih materija. A i za to se može naći drugi način.
Traži li se drugi način?
Traži se.
Investitor će platiti izgradnju infrastrukture unutar kompleksa. Koliko će to koštati?
To je 275 miliona evra, prema okvirnoj proceni Direkcije za građevinsko zemljište Beograda.
U PPPPN-u piše da infrastruktura neophodna za „Beograd na vodi”, i unutar kompleksa i van njega, košta 400 miliona evra. Kad se od toga oduzme 275 miliona evra koje investitor preuzima na sebe, ostaje 125 miliona evra koje mi treba da damo za izgradnju trafostanica, gasovodne i toplovodne mreže i drugih infrastrukturnih objekata van granica kompleksa?
Izgradnja ove infrastrukture služiće građanima celog Beograda. Na to ne treba gledati kao na trošak već to predstavlja investiciju, s obzirom na to da će komunalna preduzeća ostvariti profit od isporuke električne energije, gasa…PPPN je dao generalnu sliku.
U PPPPN-u se navodi da je očekivani profit investitora 930 miliona evra. Pod investitorom se podrazumeva „Igl hils”?
Investitor je preduzeće „Beograd na vodi”. Arapi bi otprilike dobili oko 600, a mi oko 300 miliona evra.
Kad se budu birali izvođači radova, prednost će imati naše firme?
U ugovoru stoji da pod jednakim uslovima srpski izvođači imaju prednost. To znači da, ako srpska firma ili strana daju ponudu za uslugu ili materijal po istoj ceni, srpska firma će, prema odredbama ugovora, svakako imati prednost. Arapi su već zvali „Energoprojekt”, „Denezu”, „Gradinu”, „Neimar V”. Projekat je namenjen srpskoj građevinskoj operativi, ali i ona mora imati konkurentne cene.
Je li „Igl hils” pozvao i strane firme da se prijave za izvođenje radova?
Ne, koliko znam.
Koja domaća firma ima reference da gradi kulu od oko 200 metara?
Sigurno ima onih sa referencama da rade nešto na kuli. Kasnije će im rad na takvom objektu biti referenca za druge angažmane. Šest domaćih firmi sa kojima sam razgovarao zapošljava 1.000 arhitekata i svi žele da rade.
Da li će ta kula, kao što je najavljeno, biti završena do kraja sledeće godine?
Za izgradnju svih objekata prve faze – kula, tržni centar, dve stambene i jedna poslovna zgrada i hotel – potrebne su dve i po godine. Do kraja 2018. godine dobićemo tih 300.000 kvadrata, dok ćemo 2019. imati potpuno raščišćen Savski amfiteatar, spreman za sve naredne faze radova.
--------------------------------------------------------------------
Ugovorom obuhvaćena gradnja celog kompleksa
Da li je ugovor potpisan za izgradnju celokupnog kompleksa od 116 hektara?
Da. Ugovorom je obuhvaćena desna obala Save, gde će biti sagrađeno oko dva miliona kvadrata. Na levoj obali, prema prostornom planu područja posebne namene (PPPPN) za „Beograd na vodi”, neće se graditi.
Srbija je vlasnik 32 odsto preduzeća koje ćemo formirati sa partnerom iz Ujedinjenih Arapskih Emirata?
Tako je. Republika Srbija je sada stoprocentni vlasnik preduzeća „Beograd na vodi”. „Igl hils” će dokapitalizovati to preduzeće, posle čega ćemo imati udeo od 32 odsto.
Imaćemo i 32 odsto profita?
Da, od celokupne zarade koju to preduzeće bude imalo od prodaje stanova i poslovnog prostora. Standard je da onaj ko da zemljište dobije 25 do 30 odsto profita. Mi smo dobili više. U ovom trenutku mi ne prodajemo ništa, zemljište se daje u zakup na 99 godina. Projekat će po ugovoru biti završen za 30 godina, a minimum 50 odsto mora biti gotovo za 20 godina. Posle toga, ako ne završe polovinu projekta – milion kvadrata, Srbija može raskinuti ugovor i onda se zemljište vraća republici, to jest gradu. U tom pogledu nema rizika. Nismo prodali zemlju, pa da im ona stoji i ako ništa ne ulože.
--------------------------------------------------------------------
Ako Arapi odustanu, otkupljujemo njihov udeo
Imamo li u ugovoru garancije za profit, to jest za slučaj da stanovi i lokali ne budu prodati ili da Arapi odustanu?
Mišković je napravio „Belvil” od oko 200.000 kvadrata i još nije prodao sve. I šta radi? Čeka da ih proda. Za 320 stanova koje ćemo graditi u prvoj fazi „Beograda na vodi” javilo se 1.500 ljudi za dva dana, interesovanje postoji. Ako se ne prodaju u prvih šest meseci, možda hoće za godinu dana. Ovo je komercijalni aranžman, postoji rizik da se neki stanovi i lokali neće prodati i zato je važno da se projekat uradi tako da ljudi i iz Srbije i iz inostranstva hoće da dođu u Savski amfiteatar. Ako Arapi odustanu, delimo profit od svega što dotad bude izgrađeno, a mi otkupljujemo njihov udeo u kompaniji, čiju će vrednost odrediti neka od četiri velike svetske proceniteljske kompanije. To je standard za komercijalne ugovore. U tom slučaju, postajemo jedini vlasnik svega u „Beogradu na vodi” i tražimo novog partnera za nastavak projekta.
--------------------------------------------------------------------
Izgradnja kvadrata – hiljadu evra
Zna li se kolika će biti prodajna cena kvadrata u „Beogradu na vodi”?
Ne još.
Rekli ste da će izgradnja 300.000 kvadrata stajati 300 miliona evra. To je hiljadu evra po kvadratu.
Da, toliko će koštati izgradnja 300.000 kvadrata. Ali to konkretno pitanje je za investitora. Sve će biti vrhunski urađeno, a i interes dobavljača je da ponude niže cene samo da bi ušli u projekat jer je reč o ukupno dva miliona kvadrata.
--------------------------------------------------------------------
Raščišćavanje terena do kraja 2019.
Da li je precizirano već sada šta će tačno biti izgrađeno u narednim fazama projekta i koliko će godina biti potrebno za svaku pojedinačnu fazu?
Faze gradnje vezane su za tri faze raščišćavanja terena i raseljavanja porodica koje tamo žive. Mi smo dužni po ugovoru da prvu fazu pripreme terena završimo do juna 2016. godine, sledeću do polovine 2017, a ostatak treba da bude gotov do kraja 2019. Kako teren bude spreman, stvaraće se mogućnost za početak izgradnje, tako da njena dinamika zavisi više od nas nego od investitora. Ostale površine i njihove namene navedene su u prostornom planu područja posebne namene koji je usvojila vlada 31. decembra 2014.
