Izvor: B92, 23.Feb.2024, 21:20

Nemci izračunali: Da li se uopšte isplati kupovina nekretnina?

Manje od polovine nemačkih građana stanuje u vlastitoj nekretnini. To je najniža kvota u Evropskoj uniji, nigde nema manje vlasnika nekretnina nego u Nemačkoj.

Što se tiče preferencija samih građana, one su jasne. Sudeći po istraživanjima javnog mnenja, oko tri četvrtine podstanara, odnosno zakupaca nekretnina, htelo bi najradije da stanuje u svojoj kući, u svom stanu, piše Deutsche Welle.

Iza toga se kriju finansijski razlozi, ali i motivi poput sigurnosti >> Pročitaj celu vest na sajtu B92 << ili slobode kreiranja sopstvenog stambenog prostora. U jednoj anketi Instituta nemačke privrede (IW), Instituta za demoskopiju Allensbach i firme Consult GmbH, sprovedenoj po nalogu Sparda banaka, ispitano je više od 1.000 osoba - i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati. Osiguranje standarda u starosti

Važnu ulogu po pitanju (moguće) kupovine nekretnina kod mnogih ljudi igra pitanje penzionog osiguranja, odnosno osiguranja standarda života u trećoj dobi. Kako bi se i nakon odlaska u mirovinu zadržao kvalitet života, privatno penziono osiguranje igra sve veću, sve važniju ulogu uz ono državno.

Zakonski definisana starosna (državna) penzija je znatno manja od poslednje plate isplaćene tokom radnog veka. U ovom trenutku prosečna penzija iznosi oko 50% prosečnog prihoda u Njemačkoj. Onima koji žele sami da se dodatno osiguraju za stare dane na raspolaganju su razni instrumenti, na primer fondovi - ili vlastita nekretnina. Kalkulacija je jasna: za život u vlastita četiri zida u starosti se ne mora plaćati stanarina.

Mnogi se zakupci stoga nalaze pred pitanjem: je li možda pametnije novac koji se daje za iznajmljivanje stambenog prostora investirati u otplaćivanje kredita kojim se nekretninu kupi? I to u skladu s razmišljanjem: "Radije ću otplaćivati svaki mesec 1.000 eura za kredit nego da svaki mesec stanodavcu uplatim po 1.000 i na koncu ništa od toga nemam." No, je li ta računica tačna? Institut izračunao

Jedna studija istraživačkog instituta Empirica iz 2022. godine pozabavila se ovom temom. Htelo se, naime, saznati ko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u penziju: zakupci ili vlasnici nekretnina. Rezultat istraživanja među građanima u dobi od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1.700 i 2.300 evra bio je prilično jasan. Vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od zakupaca. Podstanari su raspolagali neto imovinom "teškom" 36.000 evra, a vlasnici su raspolagali imovinom vrednom prosečno 190.000 evra.

Osim toga, vlasnici kuća ili stanova su bili u prednosti i po pitanju novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu, a ne samo imovine u obliku nekretnina. Vlasnici nekretnina s otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 evra, a zakupci sa "samo" 31.000 evra. Potrebno je puno discipline…

Takve podatke treba konzumirati s oprezom, zato što se odnose samo na one slučajeve u kojima su kupovina nekretnine i otplata kredita bili uspešan projekat ili zato što u toj računici nema puno drugih faktora. Ipak se može reći da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina u starim danima često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahteva znatnu dozu discipline. Kod kredita kojima se finansira kupovinu nekretnine radi se o nekoj vrsti pozitivne "prisile" na štednju.

Strah da bi banka mogla da prisvoji sveže kupljenu ili izgrađenu nekretninu je velika motivacija ljudima da "uštede" dovoljno novca kako bi mogli da otplate kredit. Vlasnici nekretnina svakog meseca moraju svojoj banci da uplate mesečnu ratu. Zato su spremni na odricanja, zato oni više paze na svoje izdatke. I to se onda manifestuje i kao razlika imovine koju oni poseduju u odnosu na zakupce. "Lifestyle-inflacija"

Doduše, i zakupci moraju svakog meseca svojim stanodavcima da plate stanarinu. Ali u pravilu plaćanje stanarine ne podrazumeva da moraju ići do granica svojih finansijskih mogućnosti, kako bi što je pre moguće (a najkasnije do odlaska u penziju) otplatili kredit, kao što to rade vlasnici nekretnina. A oni mogu, ako naravno imaju na raspolaganju i malo viška novca, povremeno banci da transferišu i dodatne svote, odnosno rate kako bi tako smanjili svoj dug, piše DW.

Za razliku od vlasnika, zakupci prihode kojima slobodno raspolažu (osim onoga što plaćaju za stanarinu i pokrivanje troškova života) mogu da investiraju na tržišta kapitala. Ali samo su retki baš tako disciplinovani. Taj fenomen je poznat i kao "lifestyle-inflacija" ili "lifestyle-creep": zarađuje se više, teoretski bi se novac mogao štedeti ili ulagati na tržištu kapitala, ali umesto toga novac se jednostavno (po)troši. Zakupci mogu sebi da priušte više stvari, ali u konačnom zbiru raspolažu manjom imovinom. Stanarina i kreditna rata nisu uporedivi

Vlasnici, dakle, pod stare dane mogu da raspolažu većom imovinom nego zakupci nekretnina. Ali mesečna rata za kredit ne može se tek tako uporediti s mesečnom stanarinom. Jer bi to značilo da se mesečno finansijsko opterećenje zakupaca izjednačava s mesečnim opterećenjem vlasnika nekretnina. To nije korektna računica. A da bi računica bila korektna, moralo bi da se u jednačinu ubace svi troškovi vlasnika nekretnina.

Zakupci plaćaju mesečnu stanarinu, novac koji ne mogu "oploditi" kako bi rasla njihova imovina, ali, s druge strane, oni ne ulaze ni u kakav rizik, objašnjava Nils Nojhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj državi Baden-Virtemberg u izjavi za ARD. Kad se nešto pokvari u iznajmljenoj nekretnini, kad nešto treba sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju zakupci, već vlasnici nekretnine. A vlasnici moraju da kalkulišu na duži rok, to znači da moraju da kalkulišu i s tim "da je kompletan stambeni objekt, recimo za 50 godina, propao", napominje Nojhauzer. Troškovi održavanja

Kako bi se održala vrednost vlastite nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena svota novca koja se koristi za sanaciju ili održavanje objekta. Nojhauzer tu računa s iznosom od oko dva posto vrednosti objekta godišnje. Ako neka nekretnina vredi, recimo, 400.000 evra, to bi onda bilo oko 8.000 evra godišnje - ili 670 evra mesečno. Neke druge kalkulacije se orijentišu prema drugim podacima, na primer, prema broju kvadrata ili starosti objekta. Dobro osiguranje za stare dane?

Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za osiguranje standarda u penziji, ako postoje pretpostavke za kupovinu, na primer, dovoljno vlastitog kapitala, kaže financijski stručnjak Gerd Komer za ARD. "To je dobar oblik penzionog osiguranja, ali ne mora biti najbolji oblik, a sigurno nije jedini dobar."

I Nils Nojhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može biti rentabilan način osiguranja standarda u starosti, ali da to ne mora nužno biti. Kada se gleda na duži rok, postoji i puno drugih vrsta ulaganja koja su isplativija od nekretnina, kaže on.

Osim penzionog osiguranja, ljudima je po pitanju kupovine vlastite nekretnine važan i aspekt sigurnosti. Vlasnici kuća ili stanova ne moraju se brinuti da će zakupac raskinuti ugovor zbog toga što je taj stambeni prostor potreban njemu ili članovima njegove obitelji. Udruženje nemačkih zakupaca procenjuje da se pod tim izgovorom godišnje zakupcima otkaže ugovor o najmu za oko 80.000 stanova. Zvanični podaci ne postoje.

No to je ipak relativno mali broj, pogotovo kada se setimo da u Nemačkoj postoji više od 40 miliona stanova. Dakle, verovatnoća da će nekome biti otkazan ugovor o najmu stambenog prostora iznosi manje od jedan procenat. Ali rizik postoji, i to kontinuirano.
Pogledaj vesti o: Evropska Unija

Nastavak na B92...