Izvor: Politika, 17.Nov.2010, 23:47   (ažurirano 02.Apr.2020.)

Gušenje tržišta ili pomoć građanima i građevinarstvu

Dok jedni tvrde da se država ponaša monopolski jer sama sebi dodeljuje lokaciju, izdaje dozvole i troši pare poreskih obveznika i time suspenduje tržište, drugi smatraju da je na taj način država oživela tržište i građevinsku industriju

Ako se državi osladi da recept izgradnje neprofitnih, subvencionisanih stanova iz bivše kasarne „4. jul” (buduće naselje „Stepa Stepanović”) prenese na druge lokacije u Beogradu i Srbiji, kao što je najavljeno, većina privatnih >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << investitora mogla bi da stavi ključ u bravu i promeni delatnost. Jer, da bi bili konkurentni državi kao investitoru, oni moraju da ponude stanove po nižoj ceni ili po onoj koju je država odredila i da u nju ukalkulišu zakup ili kupovinu zemljišta, plaćanje svih dažbina i profit.

To je samo jedan aspekt novonastale situacije na tržištu stambenog investiranja posle odluke države da ona finansira i gradi jeftine, subvencionisane stanove za tržište. Reakcije privatne konkurencije i dela stručne javnosti ukazuju da je država ovim potezom ugrozila i gotovo ugasila tržište, a ima i najava da bi neka od udruženja investitora mogla da zatraže zaštitu Antimonopolske komisije Evropske unije.

U narednih nekoliko dana „Politika” o ovoj temi otvara debatu čiji je cilj da je iz svih uglova objasni i pruži čitaocima relevantne informacije.

Upitan o ovakvoj ulozi države u izgradnji subvencionisanih stanova za tržište, Nebojša Nešovanović, konsultant engleske kuće „King strdž”, kaže da privatni kapital ne može i ne želi da se takmiči sa državnim.

– Država je netržišno pribavila zemljište za izgradnju, usvojila planove i izdala dozvole preko noći, ima mogućnost raznih subvencija, a neprofitabilnost i strahovit marketinški potencijal čine državu nelojalnom konkurencijom privatnom kapitalu. Zbog toga bi najbolje bilo da se državna intervencija završi na projektu masovne izgradnje jeftinih 4.578 stanova u beogradskom naselju „Stepa Stepanović” – naglašava Nešovanović.

Da su privatni investitori dobili besplatno zemljište kao što je država to sebi dodelila, i da su im za nekoliko meseci izdate građevinske dozvole, izgradili bi jeftinije i kvalitetnije stanove, tvrdi ekonomista Centra za slobodno tržište Aleksandar Stevanović.

– Ovo što je uradila država je urušavanje slobodnog tržišta i deo predizborne demagogije. Država ne treba da gradi, već da stvori povoljan ambijent, privuče investicije i izdaje građevinske dozvole bar brzinom kojom je to radila pre dve godine i kojom je sada sebi izdala dozvole. Tržište bi tada samo oborilo cene nekretnina. Plašim se da država za cenu od 1.250 evra sa PDV-om po kvadratnom metru neće moći da pokrije sve troškove i da će se deo tereta preliti na poreske obveznike. Ljudi koji po toj ceni mogu da kupe stan nisu siromašni, pa je besmisleno da siromašna Srbija finansira stanove bogatijeg sloja stanovništva – smatra Stevanović.

Efekti ove investicije moći će da se sagledaju tek kada zaživi tržište nekretnina, kaže Siniša Nikolić, konsultant za investicije. Ali u ovakvom ambijentu, smatra on, nijedan investitor ne može da bude konkurent državi i njeno učešće na tržištu ga potpuno demorališe.

– Država je povlašćena. Ona ne ide na tender za zemljište. Ima prioritet u izgradnji infrastrukture. Javna preduzeća i administracija joj izlaze u susret i utrkuju se ko će bolje i brže i jeftinije da uradi posao jer je država njihov poslodavac. Ministarstvo za prostorno planiranje preuzelo je na sebe posao koji je u nadležnosti Grada i izdalo građevinsku dozvolu za nekoliko meseci. Zašto to ne uradi za privatnog investitora – objašnjava Nikolić.

I kada je reč o finansiranju, država je u boljem položaju i ponaša se kao privatnik sa državnim kapitalom.

– Koristeći jeftin novac koji je uzela od poreskih obveznika, država ulaže u izgradnju stanova, a privatni investitor za ulaganje od pet miliona evra plaća osam odsto kamatu na kredit i na zaradu čeka u proseku tri, četiri godine, jer toliko traje dobijanje građevinske dozvole i izgradnja. Tako se suočava sa gubitkom i do 40 odsto vrednosti kapitala – ističe Nikolić. U takvim okolnostima, dodaje on, kupci će se radije odlučiti da kupe stan od države, jer će ona, ako zapne pri završetku gradnje, lakše pronaći pare i to privesti kraju.

Pojavljivanje države u ulozi investitora, za većinu „Politikinih” sagovornika, opravdano je samo pod uslovom da zida socijalne stanove, koje bi izdavala, a ne prodavala na slobodnom tržištu. Ili u slučaju da propiše jasne kriterijume prema kojima državne stanove mogu da kupe istaknuti sportisti, umetnici, univerzitetski profesori ili zaposleni u javnim službama.

Nasuprot tome, država je dala mogućnost svim građanima bez obzira koliko su imućni da u ovom naselju kupe stanove. Jedino ograničenje je da ne budu iz iste porodice, ali to ne garantuje da se neće pojaviti neko ko će kupiti nekoliko stanova i zaraditi na njima.

– Ovo se zove arbitrarno čašćavanje kupaca, bez kriterijuma. Istina, deo stanova će pripasti Vojsci. Ali, bolje bi bilo da je zemljište prodato ili izdato. Taj novac bi mogao da se preusmeri Vojsci, a ne da se njeni troškovi prebacuju na poreske obveznike – kaže Milan Kovačević, konsultant za investicije.

Ulazak države na tržište nekretnina mogao bi se pravdati namerom da pomogne građevinskoj industriji (koja je najviše pogođena krizom), ali i kupcima da po povoljnim uslovima dođu do stanova. Jer, samo pre dve-tri godine Beograd je držao najviše cene stanova u regionu, a investiranje u nekretnine je bio najprofitabilniji biznis. Zarade su u najbolje vreme bile i do 100 odsto, a jedna od namera države (kako se govorilo u vreme kada je projekat masovne stanogradnje najavljivan) bila je da ih obuzda i približi evropskom proseku (oko 15 odsto zarade).

Zato Đorđo Antelj, vlasnik „Gemaksa”, smatra da cilj države nije bio da se meša u tržište već da zaposli sve građevinske firme iz Srbije.

– Ne doživljavam državu kao konkurenciju. Stanovi koje ona gradi prodaju se po tržišnoj ceni i skuplji su od onih koje „Gemaks” zida u Krnjači – kaže Antelj.

On tvrdi da je izgradnja stanova na mestu bivše kasarne u Beogradu dobar biznis za državu.

– I kada Vojsci ustupi 21 odsto stanova, zarada investitora Građevinske direkcije Srbije biće od 150 do 200 evra po kvadratu. Tako da nije tačno da će ova investicija pasti na pleća poreskih obveznika. Država će izgradnju finansirati iz prodaje stanova – tvrdi Antelj.

Dragan Mijatović, direktor firme „Deneza invest”, tim povodom kaže:

– Bojim se da drugih investicija ne bi bilo da se država nije uključila u stanogradnju. Mislim da se neće dodatno zaduživati, već će troškove pokrivati presipanjem iz svog levog u desni džep. Ali verujem da joj nije u interesu da ovo radi na duži rok.

Ukoliko bi država nastavila sa ovakvom izgradnjom stanova, dodaje Dobrosav Bojović, direktor „Napreda”, postala bi uskoro jedini investitor u Srbiji.

– Podržali smo izgradnju stanova u voždovačkom naselju kao antikriznu meru pomoći građevini i mladim ljudima da se skuće i da ne odlaze iz zemlje. Ali, ako bi ovo postalo pravilo, sasvim sigurno država će proterati privatne investitore sa tržišta – smatra Bojović.

I prema Nešovanovićevom mišljenju, projekat ima smisla samo kao jednokratno rešenje koje ne sme da se pretvori u praksu.

– Nadležni nisu shvatili da mešanje države u tržište mora biti izuzetak. Ministri već pričaju o megalomanskim projektima izgradnje jeftinih stanova, investicijama kakve nisu viđene još od najboljih Brozovih vremena – ističe Nešovanović.

Možda zbog svega ovoga, privatni investitori razmišljaju da uz pomoć nekog od svojih udruženja napišu tužbu Komisiji za zaštitu konkurencije Evropske unije protiv države Srbije koja je projektom izgradnje stanova u naselju „Stepa Stepanović” zloupotrebila monopol.

M. Avakumović

D. Mučibabić

Sutra: Gradnju finansiraju banke i kupci

objavljeno: 18.11.2010.

Nastavak na Politika...