Izvor: S media, 03.Nov.2010, 13:24 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Kako se prodaje stan
Jedna od najstresnijih (ali može biti i najslađih, sve zavisi) životnih situacija je sigurno i prodaja nekretnine. Prodavanje stana ili kuće je strašno ozbiljna stvar u koju se moramo upustiti koncentrisano i pažljivo. Uvek je u pitanju velika suma novca, a čim uopšte krećemo u takvu akciju, to znači da nam je taj novac zbog nečega jako potreban. Da bi došli do cilja i prodali svoju nepokretnost, moramo da se pripremimo za treniranje živaca i jedan jako složen i neizvestan >> Pročitaj celu vest na sajtu S media << proces. Strpljenje je neophodno.
I ako danas više nikome ništa ne verujemo, nekako se podrazumeva da kod prodaje nepokretnosti u pomoć pozovemo specijalizovanu agenciju. O svemu što je važno kad je u pitanju ova tematika, pričali smo sa Svetlanom Ćirić, iz agencije za promet nepokretnosti “Magnat”.
Za početak, koji su prvi koraci kod prodaje stana?
Prvi korak u prodaji nekretnine je odluka- doneti odluku o prodaji nekretnine .Neretko se dešava da se vlasnici nekretnine predomisle i odustanu od prodaje jer su u međuvremenu saznali da svoj finansijski ili drugi problem, koji je motiv za prodaju nekretnine , mogu da reše i na drugi nacin. To se najčesce desi kada se pojavi pravi kupac, a dotle su izgubili vreme i oni i kupci i agent koji je prodavao nekretninu , plus troškovi oglašavanja.
Agencije uzimaju 3 posto od ugovorene cene pri zaključenju ugovora o kupoprodaji. Zašto je važno da se zove agencija koja će posredovati u prodaji? (Koji su rizici prodaje bez agencije?) I da li zvati jednu ili vise njih?
Kada donesete odluku o prodaji nekretnine pozovite agenciju. Kod nas postoje vrlo profesionalne i ozbiljne agencije koje se ovim poslom bave već dve decenije, što je ogromno iskustvo i garancija kvaliteta usluge. Zašto je važno obratiti se agenciji? Zato što ćete dobiti profesionalni savet sta raditi, da li treba nešto od dokumentacije dopuniti, profesionalno napisan predugovor i ugovor o prodaji nekretnine i sl. Ući u prodaju bez agencije je svojevrstan rizik jer niste pravno zaštićeni, nije svaki advokat vrstan u sklapanju ugovora. Ovde se ništa ne podrazumeva, nijedna stavka dogovora ne ide na reč, sve treba staviti na papir i overiti. Jedino je tako klijent potpuno pravno zaštićen i obezbeđen.
Klijenti često to ne znaju i računaju na dogovor ili datu reč što nijedna agencija neće dozvoliti da bude osnova za poslovanje. A kod kupovine nekretnine je bitna ispravnost dokumentacije o čemu isto agencija vodi računa. Zato je poželjno odabrati jednu agenciju za poslovanje i poveriti joj prodaju i ona ce imati potpuni uvid u tok kupoprodaje što je bitno kod usklađivanja rokova iseljenja, useljenja , overe, isplate i sl. Često se poveri prodaja nekretnine nekolicini agencija zbog sumnje da ce se kupac javiti bas odabranoj agenciji, što je nepotrebno . Jer, kada se jedan stan pojavi na trzistu, sve agencije ga mogu nuditi svojim kupcima, jer svi mi među sobom sarađujemo i razmenjujemo informacije. Mi nismo konkurencija , mi smo kolege.
Koje papire prodavac mora da poseduje da bi uopšte mogao da krene u prodaju?
Najbitniji dokument je vlasnički list- rešenje o uknjizbi nepokretnosti. Nažalost u Srbiji su česte situacije nesređene ili nepotpune dokumentacije o nepokretnostima, pa je samim tim potrebna pomoć agencije- šta još treba uraditi ako je , npr. stan u fazi otkupa ili je podnet zahtev za legalizaciju i sl. Tu je neophodna pomoć agencije i njenog advokata.
Koliko otprilike vremenski može da traje prodaja stana?
Kada se krene u prodaju nepokretnosti niko ne može da garantuje brzinu prodaje, moze se samo orijentaciono predvideti. Brzina prodaje zavisi od trenutne potražnje i ponude na tržištu- da li je trenutno na trzistu u ponudi nekoliko stanova iste strukture ili samo jedan…I tu su razni nepredvidivi faktori koji utiču na brzinu prodaje. Ono što uvek ubrzava prodaju je: dobra lokacija, dobra spratnost-od 1-5 sprata, centralno grejanje, dobro stanje nepokretnosti, solidan izgled zgrade i sl. Ranije je uobičajeni rok prodaje bio oko 2 meseca, sada je to znatno duže. Svakako je i cena vrlo bitan faktor- onog momenta kada se sa prodavcem dogovori realna cena najčešće vrlo brzo dođe do prodaje.
Koji je najbolji period za prodaju?
Brzina prodaje nepokretnosti donekle zavisi i od doba godine. Najveća ponuda i potraznja počinje u martu , vrlo je intenzivna preko leta , sa blagim zatišjem u sezoni godišnjih odmora ,da bi se intenzivirala u septembru pa sve do Nove godine kada nastaje pauza zbog praznika. Interesantna je nezainteresovanost klijenata za kupoprodaju u zimskom periodu, najčešći je razlog da ne žele da se sele zimi, sto nije baš realno, jer ako se u januaru uradi kapara i predugovor najčesce je iseljenje u martu, a to već nije zima. Ali je možda deo naše kulture da ne počinjemo velike poslove zimi, ali je to vec nesto drugo.
Kako pripremiti stan za prodaju?
Svakako je povoljno da bude čist i održavan, jer to može da, između ostalog, utiče na cenu. Svakako bolji utisak na kupca ostavlja okrečena nepokretnost, a još bolji ako je nepotrebno bilo kakvo ulaganje. Kada je prazna nekretnina to govori o roku useljenja tj. najčesce je to odmah useljiva nekretnina ili bar vlasnik može da ispoštuje rok isplate koji odgovara kupcu.
Kako se odredjuje cena stana?
Cena nepokretnosti zavisi od mnogo faktora. Najbitnija je lokacija, veličina… Veće nepokretnosti se prodaju jeftinije ako se racuna cena po kvadratu, a najskuplje po kvadratu su garsonjere. Zatim stanje nepokretnosti- nekretnine koje zahtevaju ulaganje imaju nižu cenu nego nepokretnosti bez ulaganja, zatim je spratnost bitna - najtraženiji su objekti od 1-5 sprata a prizemlja, zadnji sprat i visoki spratovi , kao i stanovi pod plocom, sutereni i potkrovlja su jeftiniji zato sto su manje trazeni. Razlicito se vrednuje uknjizena nepokretnost i objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju. Često vlasnici nepokretnosti sami određuju cenu u zavisnosti od svojih potreba, a ne od realne vrednosti. Zato je dobro da to uradi stručno lice iz agencije, najčesce agent, da proceni vrednost nepokretnosti u zavisnosti od svih predhodno navedenih faktora
Cene su kod nas prilično pale od kada je počela kriza. Kakva je trenutna situacija i šta se očekuje po tom pitanju u sledećem periodu?
Kada je počela kriza cene su klrenule da padaju, pa jos uvek postoji tendencija smanjenja cena nepokretnosti. Treba ocekivati još neko vreme blago opadanje cena , zatim je uobičajeno mirovanje cena u zimskim mesecima, a na prolece najčešće je blagi porast cena. Ali otom-potom, videcemo.
Kod nas je obavezno cenkanje, i skoro nikada se prodavac ne zadržava na početnoj ceni. Koliko se najčešće spušta cena u odnosu na početnu?
Uobičajeno formiranje cene kreće sa malo većom sumom, takozvanom početnom cenom, da bi se u pregovorima između prodavca i kupca postigla realna vrednost, takozvana prodajna cena. Kod nas se podrazumevaju pregovori oko cene , mozda kao deo naseg mentaliteta, mada nije obavezno jer prodavac moze da kaze da ne zeli pregovore i onda se kupcu posebno naglašava da je u pitanju fiksna cena. Neko je nepisano pravilo da što je veća vrednost nepokretnosti veće su razlike izmedju početne i prodajne cene, mada one nikada nisu određene, nego su isključivo stvar dogovora između prodavca i kupca.
Kakva je situacija sa kaparom? Koliki je njen iznos i koliki su rokovi? Kako uopšte funkcioniše priča sa predugovorom?
Kada se postigne dogovor izmedju prodavca i kupca oko cene nepokretnosti i roka iseljenja onda se pristupa davanju kapare- kupac daje kaparu u visini 10% od vrednosti nepokretnosti , sem ako nije drugacije dogovoreno, i rok isplate je najčešće oko 2 meseca. Predugovorom se precizira visina preostale sume za isplatu i datum isplate i ostali uslovi prodaje nepokretnosti i vrlo je poželjno overiti predugovor u sudu, jer on time postaje važeći dokument . Predugovorom se takođe, određuju prava i obaveze prilikom eventualnog raskida dogovora, kao i posledice pojedinačno po svakog potpisnika predugovora.
Koje su delovi Beograda, na primer,trenutno najtraženiji?
Najtraženiji su centar grada- Dorćol i Vračar, samim tim i najskuplji, dok su objekti na periferiji naravno jeftiniji , što ne znači da su manje traženi. Ali u na jednoj lokaciji su različite cene u zavisnosti od mnogih faktora. Npr. cene na Dorćolu su veće iznad ulice Cara Dušana nego ispod te ulice, a i na samom delu iznad Cara Dušana postoje razlike. Npr. ulica Strahinjića Bana je skuplja nego okolne ulice. Kada je u pitanju Novi Beograd, razlike su jos očiglednije. Počev od vrlo visokih cena za npr YU biznis centar ili Arenu, nesto nižih za nepokretnosti oko hotela YU i Retenzije, pa jos nižih oko Fontane i delova oko auto puta. Da bi blokovi imali mnogo povoljniju cenu, a Bežanijska kosa bila još povoljnija od blokova. Tako da je vrlo neodredjen odgovor na to pitanje.
.jpg)
