Izvor: Politika, 23.Avg.2006, 12:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Mnogo para i papira
Za stan od 60.000 evra na kredit, sa hipotekom na neuknjižen ili nedovršen objekat, potrebna je i plata od 1.000 evra
Kad bi se na kredit, na bazi hipoteke na neuknjižen objekat ili na objekat u izgradnji, kupovao stan od 60.000 evra – potrebna je mesečna plata od najmanje 1.000 evra. Uz to, ovakva skupa usluga može se dobiti samo u nekoliko banaka, jer druge uopšte ne nude ovakve načine kreditiranja. Kako je pokazalo naše istraživanje, samo Rajfajzen, Prokredit, Alfa, >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << Kontinental i Evrobanka EFG, od ukupno 16 banaka koje odobravaju stambene kredite, svojim klijentima nude zajmove uz hipoteku na nedovršene nekretnine. Iako su na velika zvona bile najavljene odredbe novog Zakona o hipoteci, osam meseci posle njegovog usvajanja gotovo je nemoguće pronaći banku koja će, uz blagoslov Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, pristati da u potpunosti kreditira ovakav neimarski poduhvat.
Teško je i doći do podatka koliko od ukupno oko 4.600 odobrenih stambenih kredita otpada na one koji kao garanciju imaju hipoteku na nezavršeni objekat. Oni bankari koji su, uz velike sisteme obezbeđenja, pristali da svoju ponudu obogate i tom uslugom, uglavnom, ovo rade bez Nacionalne korporacije, pa su takvi krediti i skuplji za nekoliko procentnih poena. Samo za garsonjeru koja košta 18.000 evra potrebno je da građanin 20 godina mesečno izdvaja po 150 evra na ime rate za banku ne bi li je otplatio. Na plasiranje ovakve ponude bankari su se, ipak, odlučili zato što je neuknjiženih stanova daleko više u odnosu na useljive novogradnje. Međutim, kao kažu, klijenti se uglavnom odlučuju za klasične i, uz to, za nekoliko procenata jevtinije kredite. Takođe i prikupljanje neophodnih parira za ovakve kredite može da potraje.
– Potrebno je da kupac ima kompletnu dokumentaciju o predmetu hipoteke: od građevinske dozvole izvođača radova i vlasničkog lista, gde je taj izvođač upisan kao korisnik zemljišta na kome se gradi, pa sve do krajnjeg vlasnika stana. To podrazumeva sakupljanje svih kupoprodajnih ugovora koji su potpisani do dana kad on zakuca na vrata banke. Da bi ova procedura postala jednostavnija, a kamate niže, neophodno je uneti neke nove odredbe, jer postoji niz pravnih problema koji to sprečava – objašnjavaju u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita, dodajući da je ostalo da se dodatno protumače neka zakonska rešenja kako bi se omogućilo da se i objekti u izgradnji, koje ne prati banka, već samostalno investitor, kupe na kredit.
Osnovni razlog za ovakvu situaciju, objašnjavaju, leži u sigurnosti svih strana u poslu. Današnje kamate, nešto povoljnije, posledica su relativno niskog rizika. Svaki veći rizik nosi sa sobom i veću kamatu. Zato je, kažu, cilj da se pre uvođenja i ovog modela kreditiranja obezbede svi tehnički preduslovi, u vidu podzakonskih akata.
Kako objašnjavaju u Rajfajzen banci, koja odobrava ovakve kredite, za obezbeđenje se koristi hipoteka na stan u izgradnji, pod uslovom da je izdata pravosnažna građevinska dozvola, da je priložen izvod iz registra nepokretnosti za građevinsko zemljište i prijava početka radova.
– Ako ne postoji mogućnost da se kao obezbeđenje naplate iskoristi hipoteka, preostaje da se stambeni kredit obezbedi založnom izjavom na osnovu koje će se, kada se steknu zakonski uslovi, izvršiti upis hipoteke. Uz založnu izjavu potrebno je obezbediti i žirante koji ispunjavaju sve minimalne uslove kao i podnosilac kreditnog zahteva. Kao sredstvo obezbeđenja traži se i osiguranje predmeta hipoteke od svih uobičajenih rizika na građevinsku vrednost – objašnjavaju u ovoj banci. I dodaju da procedura uknjižbe novoizgrađene nekretnine može da počne onog trenutka kada i tehnički prijem zgrade i izdavanje upotrebne dozvole. Sam postupak uknjižbe traje nekoliko meseci. Kada se nepokretnost uknjiži, automatski se konstituiše hipoteka u korist banke, pa korisnik kredita tada može da osigura kredit kod Nacionalne korporacije i na taj način pređe na model stambenog kredita sa nižom kamatnom stopom.
I Evrobanka EFG odobrava kredite za kupovinu neuknjiženih nekretnina, na koje može da se stavi hipoteka. Potrebno je, kažu, da kupac ima kompletnu dokumentaciju o predmetu hipoteke, od građevinske dozvole izvođača radova i vlasničkog lista, gde je taj izvođač upisan kao korisnik zemljišta na kome se gradi, pa sve do krajnjeg vlasnika stana. Međutim, i to traje.
--------------------------------------------------------------------------
Opet tapije
Na najviše pravnih začkoljica naišli su bankari u unutrašnjosti zemlje. Prema rečima Nade Simović iz Čačanske banke, uz sve napore stručnjaka iz pravnih službi, oni nisu uspeli da klijentima ponude bilo kakav model kreditiranja na bazi hipoteke na neuknjižene objekte. S tim u vezi, ona kaže:
– Iako smo imali puno zahteva, nismo uspeli da podnosiocima izađemo u susret. U svakoj opštini je pravna situacija drugačija i tu je, nažalost, nemoguće napraviti jedan model. Dok u nekim lokalnim samoupravama postoje katastri, u drugim se još radi po tapijskom sistemu. Sve to onemogućava da se zakon primeni u praksi
A. Nikolić
[objavljeno: 23.08.2006.]
