Izvor: Politika, 19.Apr.2008, 12:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Beograd u stambenoj groznici
U glavnom gradu prošle i pretprošle godine cene kvadrata skočile od 15 do 20 odsto, a u poslednja tri meseca čak oko 30 odsto. – Poskupljuju stanovi u Boru, a pravi investicioni bum u Srbiji očekuje se 2009. i 2010. godine, kaže Jovica Jakovac, direktor beogradske kancelarije konsultantske kuće u oblasti nekretnina Kolijers internešenel
Nikada nismo imali više sastanaka nego u poslednja tri meseca. Kalendar nam je potpuno popunjen – kaže Jovica Jakovac, direktor >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << Kolijers internešenela, konsultantske kuće u oblasti nekretnina.
Glavni grad, jednostavno, trese stambena groznica i taj virus se širi po Srbiji, dodaje ovonedeljni gost Politikinog poslovnog kluba.
Naš sagovornik nas uverava da Beograd nije jedino gradilište u Srbiji, a kao čovek koji zna kako diše tržište, pravi investicioni bum u Srbiji očekuje se 2009. i 2010. godine.
Svi su saglasni da Srbija ima najveći potencijal u regionu za ulaganje u nekretnine. Koja oblast je u ovom trenutku najisplativija?
Sve su isplative ako se pametno ulaže. Ukoliko poredimo Beograd sa Bukureštom ili Sofijom, u poslednjih nekoliko godina, u njemu se gradi od tri do pet puta manje poslovnog prostora. Prvi segment u koji svi hoće da ulažu jeste stanogradnja. Trenutno se ne gradi dovoljno stanova, što govori da je potražnja nekoliko puta veća od ponude. Godišnje se zida tek 7.000-7.500 stanova. Ako bi se u naredne tri-četiri godine gradilo više od deset hiljada stanova, tražnja bi bila jednaka ponudi. Sve dok postoji manjak prostora ulaganje je unosno. Beograd takođe ima na raspolaganju 450.000 kvadrata poslovnog prostora klase A i B. Teško je naći neku zgradu, vrhunske gradnje, a da nije rentirana pre nego što je završena. Iako će sledeće godine biti izgrađeno 140 000 kvadrata, ni to neće zadovoljiti sve potrebe tržišta.
Pojedini investitori oklevaju sa ulaganjem upravo u poslovni prostor jer kažu da u Beogradu postoji 30.000 kvadrata poslovnog prostora za koji ne postoji interes klijenata. Kažu da na prste jedne ruke mogu da se nabroje oni koji iznajmljuju dve hiljade kvadrata kancelarijskog prostora.
To je delimično tačno. Naša istraživanja pokazuju da je trenutno u Srbiji najveća potražnja za prostorom od 100 do 500 kvadrata. Malobrojne su kompanije koje iznajmljuju nekoliko hiljada kvadrata. Ali u Beogradu trenutno ne postoji neiznajmljen prostor klase A. Naše istraživanje pokazuje da je 2007. godine samo 7,5 odsto prostora najviše kategorije bilo neiznajmljeno. Između sedam i deset odsto neuseljenog prostora se smatra prirodnim.
Da li je u Beogradu najam poslovnog prostora skuplji nego u okruženju?
To se dešava u ciklusima. U Zagrebu je pre dve godine bilo 20 odsto slobodnog prostora i cene su padale. Sada je obrnuto. U Varšavi je sa 25 evra pao na 15 da bi u ovom momentu dostigao 35 evra po kvadratu. U Beogradu su cene u malom padu što se moglo očekivati, jer su bile prilično visoke. Kvadrat je koštao 30 evra u vreme kada su samo u Geneksu mogli da se iznajme poslovni apartmani. Trenutno su realne i kreću se od 16 do 20 evra po kvadratu u zavisnosti od lokacije i kvaliteta. Tako bi trebalo da ostane u naredne dve-tri godine. Cena jeste viša nego u Sofiji i Bukureštu. Za nijansu smo skuplji od Zagreba, a jeftiniji recimo od Budimpešte.
Zašto smo skuplji?
Zato što Beograd u ponudi ima 450.000 kvadrata, dok se u Bukureštu, na primer, samo u poslednje tri godine izgradilo milion kvadrata poslovnog prostora. Dakle, potrebno je mnogo više ulaganja u kancelarijski prostor da bismo po ponudi dostigli Budimpeštu ili Bukurešt.
Novi Beograd je prezasićen. U kom pravcu će se narednih godina širiti poslovna zona?
Sledeći je centar grada, gde se renoviraju stare zgrade kao što je „Centrotekstil” ili „Jugodrvo”. Potom, po završetku obilaznice oko Beograda u njenoj okolini će se otvoriti prostor za stambenu, poslovnu i industrijsku zonu. Kada budu postojala tri mosta na Dunavu moguće je da se gradi milion kvadrata na levoj obali ove reke. Marina Dorćol i Luka Beograd su veliki projekti. Tih šest kilometara obale potpuno je neiskorišćeno i to je budućnost Beograda.
Šta bi jedan stručnjak za nekretnine rekao običnom čoveku koji ima neku ušteđevinu – da uloži u nekretnine ili proizvodnju?
Pare uložene u nekretnine su sigurne. Ne dešava se često se da se neko obogati tako što će kupiti deset stanova koje će potom izdavati. Rekao bih da najbolje prolaze oni koji ulažu u proizvodnju. Svako ko ima novac treba da razmišlja u više pravaca – berza, investicioni fondovi" Zavisi da li ste mladi i da li želite da rizikujete, ili ste u poznijim godinama, pa želite sigurnost.
Gde biste vi uložili?
U nekretnine.
Koje?
Najviše bih voleo da kod nas postoje investicioni fondovi za nekretnine. U Hrvatskoj i Bugarskoj već postoje.
Primetno je da u pojedinim delovima zemlje nekretnine i nisu baš na ceni, kao u Boru ili Majdanpeku, gde možete da kupite stan za 10.000 evra, dok Beograd beleži konstantan rast.
Ta konstatacija nije tačna. U Boru su skočile cene stanova za desetak odsto. Generalno cene stanova skaču svuda – u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, Inđiji"
O kojim ciframa je reč, jer se čini da ni sami agenti za nekretnine ne mogu da se usaglase u procenama?
U Beogradu su 2006. i 2007. godine cene kvadrata skočile za 15-20 odsto, a u poslednja tri meseca oko 30 odsto.
Kako se objašnjava činjenica da kvadrat stambenog prostora kod Arene premašuje 3.500 evra i da ovaj deo Novog Beograda konkuriše Vračaru, koji decenijama važi za elitnu lokaciju ?
Postoji racionalno objašnjenje te činjenice. Svi poslovi su se preselili u Novi Beograd. Infrastrukturno je najsređeniji. Reke su u blizini. Dobar je kvalitet gradnje i u svakom trenutku imate mesto za parkiranje.
Šta je uzrok raskola između Beograda i unutrašnjosti po cenama kvadrata? Da li nešto treba prethodno uraditi da bi se unutrašnjost Srbije probudila i koliko-toliko približila Beogradu? Postoji li bar mogućnost da investitori podstaknu lokalni razvoj?
Prvi uslov za dolazak investitora je infrastruktura i država to mora da obezbedi. Država je ta koja pokreće, a odmah zatim dolaze investitori koji svojom praksom i kapitalom pomažu razvoj te sredine. Sve više ljudi pozitivno razmišlja i spremno je da investira u Zrenjanin, Novi Sad, Kragujevac, Pirot. Javljaju se investitori koji hoće da kupe zemljište da grade logističke parkove uz autoput od Niša prema Preševu, što je pre dve godine bilo nezamislivo. Mi smo kao društvo pomalo nestrpljivi. Naravno da se počelo od glavnog grada i on je počeo da se širi, pa se krenulo dalje. Ali za tri-četiri godine ne mogu se očekivati čuda. Mi smo, recimo, konsultanti domaćoj kompaniji „Interspid”, koja u Preševu trenutno gradi, a Kolijers iznajmljuje najmoderniji šoping mol.
Investitori se ne plaše potencijalne nestabilnosti u tom regionu?
Sve je stvar percepcije. Napraviti šoping centar na graničnom prelazu između Srbije i Makedonije koji godišnje pređe blizu pet miliona ljudi fantastična je stvar. Kada je reč o sveobuhvatnosti sadržaja, niti jedan objekat na potezu od Skoplja do Niša nije konkurencija ovom šoping-centru. To je pametan, ali takođe i patriotski potez investitora.
Kako se ponašaju opštine prema investitorima?
Sve ima veze sa ljudskim faktorom. U Inđiji možete da završite papirologiju brže nego bilo gde u svetu. Trebalo bi organizovati seminare na kojima bi se razmenjivala iskustva, jer nije dovoljno da samo Inđija radi efikasno.
Vlada radi dosta i počela je da menja imidž. To je proces koji traje. Ne možete danas da donesete odluku da nešto promenite i da sutra već vidite pomak.
Gde je Srbija na cenovniku jugoistočne Evrope? Naši ministri pričaju da je kod nas najjeftinije graditi.
Zavisi da li se to radi u Beogradu, Nišu ili Novom Sadu. Naša radna snaga, uopšte uzev, jeste jeftinija od bugarske, grčke i hrvatske. Ali ako budemo imali deset projekata koji se istovremeno grade suočićemo se sa nedostatkom radne snage i mašina. Cenu ovde određuje zakon ponude i tražnje.
---------------------------------------------------
Obuka za agente
Stiče se utisak da je tržište nekretnina prilično neuređeno. Agenti ne poseduju licence, pa tim poslom svako može da se bavi. Samim tim kupci ne dobijaju kvalitetnu uslugu i ponekad bivaju oštećeni. Šta bi u tom pogledu trebalo promeniti?
Dobro bi bilo da oni koji nameravaju da se bave ovim poslom prođu obuku i polože ispit. Moraju da postoje kodeksi ponašanja, odgovornost, pa i kazna za njihovo kršenje. Tu nisu oštećeni samo pojedinci koju kupuju nekretnine već i profesija. Ne treba zaboraviti da postoje ljudi koji ovaj posao rade dobro i pošteno i opstaju poslednjih deset godina.
Marijana Avakumović
[objavljeno: 20.04.2008]
