Izvor: Politika, 14.Dec.2006, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Podivljale cene u Novom Beogradu
U nekadašnjoj "radničkoj spavaonici" poslednjih meseci stanovi poskupeli i do 30 odsto. – Prepucavanje države i investitora plaćaju kupci
Prosečne cene stanova u Beogradu u periodu januar – jun ove više su nego u isto vreme prošle godine za 4,7 odsto, tvrde statističari. Međutim, tako nije i sa sve elitnijim Novim Beogradom. U nekadašnjoj "velikoj radničkoj spavaonici" poslednjih meseci zabeležen je rast cena od čak deset do trideset procenata. Kako upozoravaju >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << stručnjaci, cene će bukvalno divljati sve dok ne počne masovna stambena izgradnja, to jest otvaranje velikih gradilišta. Na primer, za izgradnju 2.000 stanova. A do tada pojedini mali investitori ubiraće velike profite. Zarada se kreće između 30 i 40 odsto, što graditelji naravno ne priznaju, a visoke cene pravdaju državnim nametima. Statistika kaže da je samo u našem glavnom gradu potrebno 50.000 novih stanova, a godišnje se izgradi tek oko 3.500. Istovremeno, kako se procenjuje, u prestonici oko 150 do 200 stanova mesečno "promeni" vlasnike. Odsustvom nekada najvećih investitora (Vojske i MUP-a), koji više ne grade, ta praznina se, smatra Branko Nešić, sekretar Udruženja građevinarstva i komunalne delatnosti Privredne komore Beograda, i te kako oseća.
Pored toga, od velikih građevinskih firmi ostali su samo "Energoprojekt" i "Ratko Mitrović". A zbog nerazvijenosti građevinske operative ubuduće će mali preduzimači morati da se udružuju u konzorcijume kako bi izneli zahtevnije poslove.
– Tek kada krene masovna blokovska gradnja, recimo novih naselja kao što je Univerzitetsko selo ili naselje u Višnjičkom polju, realno je očekivati pad cena na tržištu. Do tada uslove će diktirati mali investitori koji su očigledno navikli samo na "masne" zarade – kaže Nešić.
Za Nešića je neobjašnjivo da cena kvadrata za stan kod "Beogradske arene" dostiže čak 2.500 evra, a da se, u neposrednoj blizini, u naselju Retenzija, između Novog Beograda i Zemuna, kvadrat stambenog prostora može kupiti za "samo" 900 evra. Mnogi smatraju da vlasnici placeva i trošnih kućeraka na prestižnim lokacijama jednostavno "naduvaju" cene, koje će na kraju platiti kupac novosagrađenog stana.
– Svaka baba danas zna da za udžericu na Vračaru može da dobije 100.000 evra. U svetu je to drugačije rešeno, pa oni koji imaju nekretninu u centru grada, ili je toliko cene, moraju da plate porez na "zacepljene" sume. I tada cene padaju – objašnjava naš sagovornik.
Đorđe Bobić, gradski arhitekta, slaže se da velika tražnja diktira rast cena, mada priznaje da u gradu nema dovoljno pripremljenih lokacija za novu izgradnju. To je, kako kaže, dovelo i do rasta cena za čak 30 odsto, poput onoga u Novom Beogradu, koji se po atraktivnosti polako izjednačava sa Vračarom.
– Važno je i to što nema prave konkurencije među investitorima i izvođačima radova, a ovo opet otvara prostor za sticanje velikog profita. Tek za dve-tri godine možemo očekivati stabilizaciju na tržištu. Tada će cene biti primerenije, a zarada investitora svedena na razumnu meru – veli Bobić.
Gradonačelnik Beograda Nenad Bogdanović upozorio je pre nekoliko meseci, na konferenciji posvećenoj stambenoj politici u Srbiji, da država mora da se obračuna sa pojedinim investitorima koji stiču ogromna bogatstva. Tom prilikom je odbacio sumnju da su stanovi skupi zato što je skupo građevinsko zemljište. Kao primer naveo je da gradska skupština gradi neprofitne stanove, koji koštaju 700-800 evra po metru kvadratnom, i zaključio da investitori koji zarađuju od 600 do 1.500 evra ostvaruju ekstraprofit. Država, prema njegovom mišljenju, ne bi trebalo više da im pomaže, već da im stane na put.
Investitori naravno negiraju da je građevinarstvo najunosniji biznis u Srbiji. Njihova zarada je, tvrde, tek negde oko 10 odsto. Ali, prema podacima jedne od većih beogradskih privatnih građevinskih firmi, ukoliko na lokaciji postoje prethodni vlasnici, njima po nekom nepisanom pravilu pripada 25 odsto od ukupne vrednosti izgrađenog prostora. Tako, na primer, od 1000 izgrađenih kvadrata oni dobijaju 250. Potom 20 evra po kvadratnom metru investitor plaća "Elektrodistribuciji", 25 evra "Toplanama", 100 evra za primarnu infrastrukturu Direkciji za građevinsko zemljište, 20 evra je iznos koji se odvaja za sekundarnu infrastrukturu (što podrazumeva uređenje zelenih površina). Projektant obično uzima 15 evra po kvadratu, dok 3,5 odsto iznose manipulativni troškovi (tehnički projekat, nadzor licencirane firme...).
Računica je jasna: gotovo četvrtina cene koju plaćaju kupci odlazi državi pre nego što investitor uopšte zabode kramp. Troškovi same gradnje iznose oko 650 evra po metru kvadratnom. Naravno, sve zavisi od kvaliteta materijala. Međutim, graditeljima nije strano da ugrade lošiji materijal a naplate ga kao najkvalitetniji. Dakle, ako neko gradi po proceduri i ne zaobilazi zakon, kažu neimari, stan u naselju izvan gradskog centra ne može da bude jeftiniji od 1.200 evra po kvadratu. Da bi cene pale, smatraju oni, država bi trebalo da smanji namete. Tako ističu primer Sarajeva, gde se država odrekla svog dela kolača, pa stan u centru ovog grada košta 650 evra. Naravno, oni imaju i odgovor na to što Skupština grada prodaje stanove za 750-800 kvadrata. Navode da gradska uprava koristi olakšice i ne plaća punu cenu priključka za struju, vodu...
Jedan od mogućih razloga zbog kojih su cene stanova u prestonici podivljale jesu i – subvencionisani krediti. Rade Samardžija, direktor agencije Eurostan, smatra da su oni napravili blagi poremećaj na tržištu, a najveći pritisak je upravo na manje stanove, jer naše stanovništvo realno može da se zaduži najviše 50.000-60.000 evra. Stanovi u Novom Beogradu, prema njegovoj proceni, poskupeli su za desetak odsto, pre svega, zato što su uknjiženi, a što je važno za banku pri odobravanju kredita. Tako će biti sve dok postoje čitava neuknjižena naselja, poput onih u Šumicama, na Čukarici i Konjarniku...
– Ne možemo čak ni za Novi Beograd govoriti o generalnom poskupljenju. Taj deo grada jeste postao hit, ali cene dosta variraju. Na primer, stan od 70 kvadrata u Bloku 23 košta 1.200 evra po kvadratu, u Bloku 22 je 100 evra više, dok je u Bloku 30 skuplji 300 evra – objašnjava Samardžija.
Marijana Avakumović - Ivana Ćuk
[objavljeno: 14.12.2006.]
.jpg)
