Izvor: Politika, 04.Dec.2007, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Oprezno sa hipotekom
Hipoteka je, kao sredstvo obezbeđenja kredita prilikom kupovine nepokretnosti, a takođe i kao sredstvo obezbeđenja u dužničko-poverilačkim odnosima uopšte, skoro neizbežna, pa čak i kada je u pitanju odlaganje plaćanja zaostalog duga po osnovu dospelog a neisplaćenog poreza prema državi.
To je odlično obezbeđenje za poverioce, a prihvatljivo rešenje za dužnike, pod uslovom da su ovi drugi pravilno procenili sve rizike koje hipoteka nosi, kao i svoju platežnu mogućnost. >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << U protivnom, izgubiće nepokretnost, a to može da znači i krov nad glavom, ukoliko se zalaže stan ili kuća u kojima se živi.
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja iz vrednosti nepokretnosti. Hipoteka se konstituiše upisom u nadležni registar nepokretnosti na osnovu ugovora između poverioca i dužnika radi obezbeđivanja potraživanja koje postoji na osnovu prethodno zaključenog ugovora između tog poverioca i dužnika o nekom pravnom poslu. To može biti ugovor o kreditu, ugovor o pozajmici, ugovor o otkupu stana i sl. Na osnovu ovog ugovora, tzv. osnovnog ugovora, poverilac zaključuje ugovor o hipoteci sa vlasnikom nepokretnosti kojom se garantuje da će dužnik isplatiti dug, a ukoliko dug ne isplati o dospelosti, poverilac stiče pravo da ga naplati iz vrednosti te nepokretnosti, i to pre drugih poverilaca. Hipoteka takođe može da se konstituiše i jednostranom izjavom volje dužnika, odnosno drugog vlasnika nepokretnosti na osnovu tzv. založne izjave.
Na jednoj nepokretnosti može biti upisano i više hipotekarnih potraživanja, s tim da u momentu upisa budu sva pokrivena vrednošću nepokretnosti. U tom slučaju se radi o potraživanjima koja su manje vrednosti od vrednosti nepokretnosti. Ako ima više hipotekarnih poverilaca, prvo se naplaćuje onaj koji je prvi upisan, a zatim ostali.
Naplata se obavlja iz novčanog iznosa koji se dobija prodajom nepokretnosti u postupku i na način koji je propisan zakonom. Ono što može biti za poverioca nepovoljno jeste činjenica da vrednost nepokretnosti može da padne u vreme naplate, tako da može da se desi da prodajom nepokretnosti ne može da se naplati potraživanje u celosti. U tom slučaju dužnik i dalje ima obavezu da isplati preostali iznos duga, a poverilac to može da ostvari naplatom iz ostale imovine dužnika.
To je razlog zbog kojeg banke pri davanju stambenih kredita traže i druga sredstva obezbeđenja od korisnika kredita, kao što su žiranti ili životno osiguranje, a nekada traže hipoteku i na drugoj nepokretnosti, ukoliko ocene da hipotekom na nepokretnosti koja se kupuje neće biti pokriven ceo iznos potraživanja po odobrenom kreditu.
Stanovi, zgrade i drugi građevinski objekti se vremenom takođe amortizuju, objekti stare, imaju vek trajanja, može doći i do propadanja i rušenja, do eksproprijacije, tako do kod zajmova koji se daju sa dugoročnim rokom vraćanja, može biti vrlo neizvesno da li će posle petnaest i dvadeset godina objekat na kome je stavljena hipoteka još postojati. Izyzetak su novoizgrađeni objekti, ali oni često imaju drugu manu, nisu uknjiženi, pa je teže opteretiti ih hipotekom.
Kod obezbeđivanja potraživanja hipotekom nije neophodno da se hipoteka konstituiše na nepokretnosti samog dužnika već može i na nepokretnosti čiji je vlasnik drugo lice, koje pristaje da svojom nepokretnošću garantuje da će dužnik isplatiti svoj dug iz osnovnog posla. Obično se tu radi o nepokretnosti bračnog druga, roditelja ili srodnika. Međutim, lica koja pristaju da svoju nepokretnost opterete hipotekom moraju da povedu računa o tome da se radi o dužniku koji je solventan i koji može da isplaćuje svoje dugove, i da nastoje da se obezbede za slučaj da dođe do realizacije hipoteke.
Na primer, dešava se da dužnik prestane da otplaćuje kredit, bilo zbog finansijske krize, gubitka zaposlenja, smrti... a nema naslednika koji bi nastavili otplatu duga, ili naslednici nemaju sredstva, a nepokretnost koju je kupio po osnovu kredita je u međuvremenu prodao i novac potrošio, pa rođak koji je nesmotreno pristao na hipoteku ostane bez svoje nepokretnosti i mogućnosti da to naknadi.
To može da se desi i žirantima pa treba biti oprezan i ne ulaziti olako u takve odnose ili se na neki način obezbediti za slučaj da do realizacije hipoteke dođe. Obično se polazi od poverenja i olako prihvata da se sopstvena nepokretnost optereti za račun srodnika za koga se smatra da će uredno otplaćivati kredit. Međutim, život može da priredi vrlo neprijatna iznenađenja, tako da svako treba da vodi računa o svom pravu da ga ne izgubi.
[objavljeno: ]
