Izvor: Politika, 01.Nov.2009, 23:40 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Srbija razgovara: Štiti li država kupce stanova u izgradnji
Strahinja Sekulić: Proveriti u čije ruke ide novac. – Davor Rauš: Kada kupujem mleko ne pitam za ime krave
Građevinske firme koje stanove prodaju višestruko ili ih nikada ne završe bez obzira na to što su ih kupci životnom ušteđevinom isplatili do poslednje pare za sada su, čini se, na optužnici jedino medija. Policija i tužilaštvo su obradili tek nekoliko od mnoštva slučajeva, dok zakonodavci još rade na formiranju mreže institucija koje bi trebalo da preduprede >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << prevare.
Zašto se građani moraju pretvoriti u „knjiške moljce” i sami proveravati na desetine pravnički uvijenih dokumenata kada kupuju stan u izgradnji, kako je moguće da ih sistem nedovoljno štiti i koliko je skupa njihova lakovernost, za „Politiku” objašnjavaju Strahinja Sekulić, javni pravobranilac Beograda, i Davor Rauš, predsednik Upravnog odbora Udruženja „1000 oštećenih”, koje okuplja kupce stanova „Stankom holdinga” i „Delta legala”, nezavršenih ni posle pet godina zbog razmirica bivših partnera.
Politika: Da li ste proverili dokumentaciju pre potpisivanja ugovora sa investitorom?
Rauš: Naravno. Investitori, firme „Stankom holding” i „Delta legal”, imali su građevinsku dozvolu i bili su registrovani u Agenciji za privredne registre. Ali, postojala je začkoljica – da je moguće da investitor, pozivajući se na navodno nepoštovanje odredaba ugovora, odbije da prebaci kvadrate suinvestitoru. Morate uzeti u obzir da je to bilo 2004. godine kada smo još verovali da ulazimo u društvo u kome vladaju evropske vrednosti i princip pravne sigurnosti. Verovali smo državi jer je dala građevinsko zemljište i dozvole. Međutim, ona funkcioniše na principu političke volje. Kada smo osnovali udruženje „1000 oštećenih” mislili smo da će se oko nas otimati političke stranke. Desilo se suprotno – nikoga ne zanimamo.
Politika: Vi ste sastavili uputstvo u kome savetujete kupcima stanova u izgradnji da se pretvore u detektive amatere, ali priznajete da ni sve mere predostrožnosti nisu dovoljne da ih zaštite. Kakvu poruku time šalje država i zašto nije zaštitila kupce?
Sekulić: U tom uputstvu piše na šta bi sve kupci stanova trebalo da obrate pažnju pre nego što daju novac. Neophodna je pomoć stručnjaka, advokata ili agencije za nekretnine. Dokumenta koja izdaje država nisu problem, ona su javna i dostupna. Ali država ne može da ima monitoring nad celokupnim životom. Ne znam kako bi država mogla da posreduje između investitora i kupaca stanova.
Rauš: Ako investitor ima dozvole, validne ugovore o suinvestiranju, računi mu nisu u blokadi, zar moramo da ulazimo u sve detalje? To bi bilo kao kada kupujete mleko u prodavnici pa se raspitujete kako se zvala krava.
Politika: Znači li to da postoje savršeni modeli prevare s pravnim finesama koje država ne može da raskrinka?
Sekulić: Prevare postoje i u najuređenijim sistemima. Postoji niz zakonskih propisa da ih zaustavi, ali najbolje je preduzeti sve da do njih ne dođe. Kupci moraju sami da provere kome daju novac. Naša moderna država se još konstituiše, imaće manje zaposlenih i manja ovlašćenja da zalazi u privatne odnose. Mi ne možemo imati još deset službi koje će sve to nadzirati.
Politika: Država traži da građevinske firme koje angažuje za izgradnju infrastrukturnih projekata imaju licence, dok preduzimači s kojima privatna lica zaključuju ugovore nemaju tu obavezu. Zašto i oni ne bi morali da imaju iste garancije?
Sekulić: To je dobra ideja. Država nikome ne veruje i za svaki ugovor koji zaključuje traži najjače sredstvo obezbeđenja kako bi u slučaju neispunjenja ugovora mogla da povuče novac. Tako bi trebalo da postupe i privatni kupci. Država treba da upozori o čemu sve valja voditi računa, može propisati pravila, ali opasno je da zadire u pojedinačne kupoprodaje.
Politika: Zašto nije ranije uvedena jedinstvena evidencija ugovora kako bi se sprečile višestruke prodaje?
Sekulić: Do pre devet godina sudovi nisu ni imali kompjutere. Umrežavanje je bilo nezamislivo za pravosuđe i većinu državnih organa. I tada se mogao obaviti uvid u knjigu overa mada je to teško s obzirom na to kako se one vode, trebalo bi ih iščitavati dva dana. Sada imamo tehnološke pretpostavke za jedinstvenu evidenciju i time ćemo delimično sprečiti mogućnost da neko duplo proda stan.
Rauš: Čemu onda služe Agencija za borbu protiv korupcije i Agencija za borbu protiv pranja novca? Naše udruženje planira da uskoro organizuje akciju sakupljanja novca i donira ga tim agencijama ne bi li one počele da rade.
Sekulić: Agencija za korupciju je regulatorno telo koje se ne bavi pojedinačnim slučajevima. Oni su zaduženje policije i pravosuđa.
Rauš: „1000 oštećenih” više nisu pojedinačan slučaj.
Politika: Država jeste formirala telo za ovaj pojedinačan slučaj, anketni odbor skupštine grada koji se nije sastao nijednom posle osnivačke sednice. Njihova nadležnost je da se bave eventualnim propustima gradske uprave, ne da istražuju ceo slučaj. Da li to znači da ste imali indicije da je bilo propusta gradskih službenika?
Sekulić: Ne znam zašto odbor dosad nije pokazao rezultate, kao ni da li ima takvih indicija, ali očekujem da odbor utvrdi šta se dešavalo. Mada, nisu „1000 oštećenih” rekli da je bilo problema s papirima koje je izdao grad nego s realizacijom ugovora.
Politika: Oni se na gradsku administraciju nisu žalili, ali investitor je rekao da je suinvestitora angažovao zato što je on mogao da dobije građevinsku dozvolu tamo gde niko drugi nije, priznao je da je birao partnera koji je mogao da korumpira nekoga u gradskoj upravi.
Sekulić: Tek treba ustanoviti da li se ono što je neko nekome možda obećao u privatnom razgovoru zaista dogodilo, da li je imao nezakonite privilegije u dobijanju dozvole. Za sada imamo samo izjavu jednog od navodnih sagovornika.
Politika: Taj čovek koji je, možda, imao „privilegije” jeste onaj od kojeg ste vi kupili stan. Zašto ste proveravali samo njegovu dokumentaciju, a ne i reputaciju, iako je loš glas o njemu bio odavno raširen?
Rauš: Aleksandar Lukić, vlasnik „Delta legala”, rekao nam je da je to bio njegov prvi zakonit posao, ali tek posle potpisivanja ugovora. Kad vidite šest ogromnih bilborda i na njima zgradu iz bajke, ispod su podaci o građevinskoj dozvoli i o početku i kraju radova, svako bi pomislio: ako se ovako javno oglašavaju, ne smeraju valjda prevaru. Lokaciju i građevinsku dozvolu im je dao grad, registrovani su i posluju već ko zna koliko godina, zar to nije dovoljno? Šta je država uradila da ih spreči?
Politika: Zar vam nije bilo sumnjivo što, u trenutku kada u tom kraju nema nekretnina u ponudi, neko kaže da će vam izgraditi stan po 30 odsto nižoj ceni?
Rauš: Reputacija Lukića je takva kakva je ali njega je za partnera uzeo „Stankom”, koji „poseduje” Čukaricu. Doduše, čuo sam i pre zaključenja ugovora da „Stankom” obavezno kasni godinu dana, da ne ugrađuje liftove, pomirio sam se s tim da će i ovog puta da kasne.
Politika: Da li su i kupci odgovorni za svoje nevolje kad zaključuju ugovore za koje računaju da će biti izigrani i onda prihvataju nezvanične dogovore, dodatna sopstvena ulaganja i kompenzacije na drugim lokacijama umesto da nepravilnosti odmah prijave državi?
Rauš: Kada je već dao novac, čovek je ucenjen i pita se: „Šta sad da radim”. Stavite sebe u tu poziciju: pravno je sve pokriveno, date novac i krenu malverzacije, pokušavate da nađete način i prvo se obraćate onima s kojima ste zaključili ugovor. Razumljivo je da ljudi pokleknu i traže kompromis i, tek kada vidite da nema efekta, obraćate se državi.
Politika: Reputaciju građevinaca kupci bi trebalo da proveravaju i u Beloj knjizi investitora koja je najavljena proletos. Dokle se stiglo u prikupljanju podataka za nju?
Sekulić: Ne znam, to rade Ministarstvo prostornog planiranja, opštine i gradske službe. Bela knjiga će, nadam se, osim imena osnivača firme, imati i podatke o poreklu kapitala. Investitor može da osnuje 10 firmi, ukida ih i otvara. Zakon to ne zabranjuje ali onda se u knjizi može proveriti njegovo poslovanje. Čak i tada biće neopreznih ljudi. Znam slučaj gde je prevareni kupac upoznao investitora i rekao sebi: „On nema ništa od papira, ali dobar je čovek, da kupimo stan”.
Politika: Šta će država uraditi s Belom knjigom, da li će to biti samo zbirka „prljavih” priča ili će tužilaštvo i policija postupati po tim podacima, da ne ispadne kao Bela knjiga kriminala od pre 2003. godine koju smo iskoristili kada je već bilo prekasno?
Sekulić: Ta dve knjige nisu iste. Mada se možda ponegde preklapaju. Obaveza je svakog državnog organa da, ukoliko posumnja da je počinjeno krivično delo, obavesti nadležne organe. Sud i policija će utvrditi da li je sumnja opravdana.
Politika: Česta je situacija da kupci mogu da nađu investitora koji ih vuče za nos, novinari takođe, dok policija godinu dana ne može da ga privede na informativni razgovor?
Sekulić: Onaj ko je nešto skrivio izbegavaće policiju a novinare i kupce neće. Nije pravilo da policija neće nekog da nađe, ali ona privodi po proceduri, to je formalizovano u poređenju s neformalnim kontaktom preko mobilnog telefona ili preko posrednika.
Politika: Ako mi uspevamo da „privedemo” tog čoveka na razgovor, sigurno i policija može da se posluži nekim trikom.
Sekulić: Priču da su svi državni organi u nekoj zaveri plasiraju oni koji krše zakon da bi ubedili ljude da su oni najmoćniji i da nema svrhe tražiti pomoć. Čak se ni upozorenje države ponekad ne shvati ozbiljno. Opština Palilula je 2001. godine objavila oglas da se ne kupuju stanovi na izvesnoj lokaciji. Ni tada ljudi nisu poslušali.
Politika: Najavljeno je da će imovina oduzeta građevinskim prevarantima, po Zakonu o oduzimanju imovine stečene kriminalom, biti upotrebljena za obeštećenje kupaca. Može li se to očekivati kada je mnogo investitora prevarilo stotine ljudi, o tome se sve zna, ali nisu na optužnicama.
Sekulić: Taj zakon je uplašio kriminalce više od ijedne pretnje. Ne bi ih toliko zastrašilo ni da smo predvideli zatvorske kazne od 500 godina. Još dramatačnije za njih je što se te presude izvršavaju. Preduslov da se zakon primeni jeste dokaz krivice u krivičnom postupku i tada ćemo oduzimati njihovu imovinu.
Politika: Ali tužilaštvu su potrebne godine da pokrene postupak.
Sekulić: Rad policije nije javan. Vremenski jaz koji ljudi prepoznaju kao neaktivnost državnih organa možda je period najintenzivnijeg rada na slučaju. Građani često prozivaju državu da ne radi ništa i onda odjednom – tras. Nije to odjednom, to je posledica dugog rada. Kada donesemo prvu presudu u jednom od slučajeva prevare kupaca stanova, srušiće se prva domina i to će delovati preventivno.
Vladimir Vukasović– Daliborka Mučibabić
[objavljeno: 02/11/2009]
.jpg)
