Izvor: Politika, 24.Nov.2006, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Višestruka prodaja iste nepokretnosti
Najčešće pitanje kupaca jeste kako se zaštititi u slučaju višestruke prodaje iste nepokretnosti, i čije je pravo jače. U uslovima kada je neažurnost države proizvela novu vrstu vlasnika, vanknjižnog vlasnika – jer zgrade nisu uknjižene, pa ne mogu biti ni stanovi – kupac ne može biti siguran da prodavac nije prethodno izvršio prodaju drugom licu. Međutim, i u slučaju da je uknjižba moguća, u praksi se često dešava da je kupac ne obavi odmah, bilo zato što nema novca da plati >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << porez na prenos apsolutnih prava, bilo što želi da zaključi ugovor o poklonu ili doživotnom izdržavanju, pa hoće da uknjižbu izvrši istovremeno. Iako važi načelo apsolutne tačnosti javnih knjiga, moguće je da postoji razlika između stvarnog i stanja u knjigama, jer se kao vlasnik upisuje onaj ko je prvi podneo zahtev, iako nije jači u pravu.
Dvostruka ili višestruka prodaja je najčešće moguća kod stanova u izgradnji, naročito ako se prodaja vrši preko više agencija. Zakonom nije posebno regulisano ko stiče pravo svojine u slučaju višestruke prodaje. Sudska praksa se pri rešavanju ovakvih slučajeva rukovodi načelom morala, savesnosti i poštenja i načelom zabrane zloupotrebe prava. Polazi se od načela "raniji u pravu, jači u pravu", tako da jači pravni osnov ima onaj ko je prvi kupio, ukoliko su svi kupci savesni i ukoliko ni jedan od njih nije ishodio upis u javnu knjigu. Međutim, ukoliko nisu svi savesni, raniji savestan kupac ima jači pravni osnov od kasnijeg nesavesnog, bez obzira da li je nesavestan kupac dobio nepokretnost u državinu, ili ishodio upis u javnu knjigu. Načelo prioriteta zemljišnjih knjiga, da onaj koji se prvi upisao stiče pravo svojine, ograničeno je, dakle, načelom savesnosti i poštenja. Nesavestan kupac koji je znao, ili je mogao znati da je nepokretnost već prodata, ne može steći svojinu iako je uspeo da se prvi upiše u zemljišnu knjigu ili katastar. Savesnost pribavioca se uvek pretpostavlja, ali se radi o oborivoj pretpostavci. Kupac ne može dokazivati svoju savesnost samo pozivanjem da se pouzdao u apsolutnu tačnost zemljišno-knjižnih ili katastarskih upisa, već je dužan da proveri kod koga je nepokretnost u posedu i da nije već prodata drugom licu.
Ako su svi savesni, onda prvenstvo ima onaj ko je upisan u zemljišnu knjigu, iz razloga što se po zakonu svojina stiče pravnim poslom i upisom u javnu knjigu. Ako su svi savesni, a niko nije upisan, jači je u pravu onaj kome je nepokretnost predata u posed jer se smatra da je predajom u posed izvršena obaveza prodavca prema kupcu iz kupoprodajnog ugovora.
Savestan kupac koji je ostao bez prava svojine ima pravo na povraćaj plaćene cene i naknadu štete zbog nemogućnosti ispunjenja kupoprodajnog ugovora. Ipak je bolje izbeći ovakvu situciju, proverom pre kupovine, ukoliko je to moguće.
Mr Radmila Bosanac, advokat
[objavljeno: 24.11.2006.]
