Izvor: Politika, 29.Sep.2006, 12:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Nedopušten ugovor
Da bi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti bio pravno valjan, pored propisane forme i vlasništva od strane prodavca, potrebno je da je i predmet ugovora moguć, dopušten, određen ili odrediv.
Nepokretnost je određena ukoliko se tačno navede katastarska parcela i katastarska opština na kojoj se nalazi. Odrediva je i ako, na primer, nije uknjižena i ne zna se katastarska parcela, jer treba tek da se odredi u postupku parcelacije, ali se zna ulica i broj. Ili, na primer, ako su na jednoj >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << parceli uknjižene dve kuće, a kupac kupuje jednu kao suvlasnik, moraju se utvrditi bliži podaci na osnovu kojih se može odrediti o kojoj kući je reč; na primer, manja kuća ili opisno prema mestu na kome se nalazi i karakterističnim detaljima i sl.
Predmet kupoprodaje takođe mora biti moguć. Ne mogu se prodavati kuća ili stan koji su srušeni niti buduće nasleđe. Nedopuštena je prodaja nepokretnosti koje se nalaze van prometa, kao i prodaja suvlasničkih udela bez saglasnosti ostalih suvlasnika koji imaju pravo preče kupovine. O tome po službenoj dužnosti vodi računa sud koji overava potpise na kupoprodajnom ugovoru. Međutim, ukoliko ipak dođe do zaključenja takvog ugovora, on će biti ništav i neće proizvoditi pravno dejstvo.
Takođe, ugovor mora imati dopušten osnov. Osnov je nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima. Osnov obično nije direktno izražen u ugovoru. Od osnova se moraju razlikovati pobude iz kojih je ugovor zaključen, koje ne utiču na punovažnost ugovora. Na primer, neko može da kupi stan radi rešavanja stambenog pitanja, a neko radi povećanja imovine ili da bi u kupljenoj nepokretnosti obavljao nedozvoljenu delatnost, ili, na primer, prodajom žele da se izigraju poverioci, ili neko može da iskoristi pravo preče kupovine samo da bi osujetio prodaju drugom licu.
Ukoliko se radi o nedopuštenoj pobudi koja je bitno uticala na odluku jednog ugovarača da nepokretnost kupi, a drugi ugovarač je to znao ili morao da zna, ugovor će biti bez dejstva. Obično je ovakvim ugovorom oštećeno neko treće lice, koje mora u sudskom postupku da dokazuje postojanje nedopuštene pobude na strani, na primer, prodavca, i nesavesnost kupca.
Ništavost ugovora utvrđuje sud. Posledice ništavosti su da svaka strana mora da vrati ono što je primila, ukoliko je to moguće. Ako nije, na primer, usled rušenja kuće, ili zato što je nepokretnost eksproprisana, onda se daje odgovarajuća naknada u novcu prema cenama u vreme donošenja sudske odluke. Sud u svakom slučaju vodi računa o savesnosti ugovornih strana i o značaju ugroženog dobra, kao i o moralnim shvatanjima. Savesnoj strani pripada i pravo na naknadu štete koju trpi zbog ništavog ugovora.
Mr Radmila Bosanac, advokat
[objavljeno: 29.09.2006.]
.jpg)
