Izvor: Politika, 12.Jan.2007, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Kroz lavirint do slatke zarade
Novi ustav Republike Srbije odškrinuo je vrata budućoj privatizaciji građevinskog zemljišta, ali, nažalost, još nema pratećih zakona da pojednostave pravila trgovine zemljištem i gradnju objekata.
Stranci gunđaju zbog vlasništva države nad zemljištem i zakupa na 99 godina, ali dolaze, ostaju i grade. Domaći se žale na komplikovanu papirologiju, ali ne odustaju. Kada se saberu rashod za raseljavanje starih vlasnika, "danak" za komunalne priključke, dozvole, projekti, saglasnosti >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << i, konačno, sama gradnja – investitoru prodajom kvadrata ipak ostaje poveći deo kolača, pa i ne čudi što ih je svakim danom sve više.
Seminar Centra za edukaciju i stručno obrazovanje Privredne komore Srbije i konsultantske kuće Yu Build, nedavno održan u Komori, pokazao je da investitore i te kako interesuje kako da kroz lavirint postojećih propisa nađu što kraći put do izgradnje objekta i, konačno, njegovom prodajom, dođu do velikog profita.
Prema rečima dr Zorana Đorđevića, predsednika Yu Build-a, praksa govori da većina investitora u Srbiji greši u tome što ne shvata značaj dobre pripreme radova pre nego što "bager uopšte uđe u gradilište"!
– U svetu je ovako: na početku date relativno malo novca, samo pet do 10 odsto ukupnih troškova za pripremu dokumentacije (izrada projekta, dozvole, saglasnosti) do trenutka dok bager ne uđe u gradilište. Ostatak sume, 90 ili čak 95 odsto novca potroši se kada počnu radovi na terenu. Ako ste mudar investitor posao ćete organizovati tako da 95 odsto novca potrošite za što kraće vreme po unapred detaljno smišljenom planu. Posao se planira godinu dana, radovi traju oko pola godine, a samo u tih šest meseci potroši se većina novca. Ako se tako radi, kamate na uzeta sredstva su relativno male pa je ovakva gradnja isplativa. Kod nas je, nažalost, uobičajeno da se gradnja objekta započne sa malo novca, a radovi idu po šemi "gradi, stani, gradi, stani..." u zavisnosti kako pristiže novac. Takvo odugovlačenje zapravo je najskuplje za investitora – napominje Zoran Đorđević.
Investitore, sem troškova i propisa, najviše interesuje dodela lokacija. Do njih se u našim uslovima dolazi na dva načina: prvi je dobijanje zemljišta za izgradnju od lokalne samouprave putem tendera. To je primerenije velikim investitorima. Drugi način je kada investitor sam pronalazi pojedinačne lokacije, raseljava vlasnike objekata, nudi im kompenzaciju, gradi novi objekat i potom, najčešće, prodaje novoizgrađene kvadrate.
– U prvom slučaju stvari su relativno čiste i brze. Dobar primer za to je Novi Beograd. On je popularan kod investitora jer tu nema rešavanja imovinskih sporova sa vlasnicima, raseljavanja i duge pripreme dokumentacije. Ali "mana" je što je većina takvih lokacija već dodeljena pa se investitori sve više okreću i ka onima gde moraju da se dogovaraju sa vlasnicima objekta na zemljištu na kojem grade. Često se može naći niz od nekoliko malih trošnih kućica koje zauzimaju relativno velike površine. Vlasnici su, po pravilu, iz porodičnih razloga emotivno vezani za takve zgrade. Zbog toga precenjuju njihovu realnu vrednost. Problem za investitora u takvom slučaju može da bude ako krene da se pogađa sa stanarima pojedinačno, jer će onaj poslednji biti u situaciji da ucenjuje. Pametan investitor će – dodaje ovaj ekspert – zajednički pregovarati sa svim stanarima, praviti jedan ugovor sa svima, svima istovremeno dati kaparu i sve istovremeno iseliti. Tu je, takođe, i savet vlasnicima objekata da se u slučaju propasti investitora obezbede, na primer, hipotekom na imovinu investitora. Trenutno, na terenu važi tržišno pravilo da se vlasnicima, to jest korisnicima zemljišta nudi od 20 do 30 odsto konačno izgrađene površine da bi se iselili.
– Još jedna realnost u Srbiji je da se stanovi prodaju čim se vlasnici starih stanova rasele i tek počne kopanje temelja. Dovitljiviji investitori prodaju stanove u toj fazi po nižoj ceni (koji će biti gotovi za godinu, godinu i po dana). Tako su u situaciji da sa prilično malo sopstvenih sredstava, od trenutka raseljavanja, izgrade ceo objekat, prodaju ga tokom gradnje, pa praktično budući kupci finansiraju celu gradnju. Sa malo uloženog novca takav investitor će na kraju veoma lepo zaraditi – dodaje Đorđević.
-----------------------------------------------------------
Seminarima do znanja
Centar za edukaciju i stručno obrazovanje PKS osnovan je u februaru 2002. godine sa ciljem da privrednicima obezbedi savremenu i kontinuiranu poslovnu edukaciju u znanjima i veštinama iz različitih oblasti menadžmenta. U 2006. godini realizovano je 110 seminara sa 85 različitih tema na kojima je prisustvovalo 2.112 privrednika. Seminari su informativni, instruktivni, specijalistički i ekskluzivni, u zavisnosti od teme i ciljne grupe. Seminar "Šta investitori treba da znaju prilikom izgradnje objekata u Srbiji" održan je devet puta, i svaki put je izazvao veliko interesovanje, što potvrđuje i podatak da je na njemu učestvovalo 246 privrednika.
Saša Marić
[objavljeno: 12.01.2007.]
