Izvor: Politika, 29.Dec.2006, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Ko ne proba – kajaće se, a ko proba...
Kako kupiti nekretninu u kući sa više stanova, a potom i pravno definisati svoju imovinu
Neuknjižene nekretnine i deoba parcela, čak i komplikovani sustanarski odnosi, decenijama unazad nekako su rešavani – makar i kroz obeshrabrujuće duge parnične procese gde su se dokazivali imovina i međe.
Zato je najveći rizik, doskora, bila kupovina stana u privatnoj kući koja pripada jednom ili nekolicini vlasnika. Od toga su, po pravilu, bežali svi obavešteni i >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << oprezni: i oni koji poseduju takvu imovinu iz nasledstva ili nekog poklona rođaka, a pogotovu oni kojima se sviđalo da žive u okruženju zelenila, u baštama tihih zaleđa nekada porodičnih kuća.
Svi koji su se upuštali u ranije komplikovanu proceduru kupovine takvih stanova bili su obeshrabreni mnogim preprekama. Razlog je, kako kaže Katarina Lazarević iz agencije "Alka", to što su se privatne kuće knjižile isključivo kao celina, bez pojedinačnih stanova.
Međutim, kako su propisi uvek kasnili pa potom evoluirali u skladu sa životom, sada je moguće uraditi fizičku deobu. Situacija je komplikovanija kad se radi o više vlasnika na jednoj stambenoj jedinici (stanu), ali ako su u pitanju stanovi u zajedničkoj kući, pogotovu ako su već fizički odvojeni (ili ih je moguće lako odvojiti), onda je postupak deobe potpuno ostvarljiv i čak u porastu u poslednje vreme iako su i dalje kvadrati u takvim okolnostima, još po inerciji, malo potcenjeni u odnosu na cenu kvadrata drugih nepokretnosti. Istina je da ta procedura nešto duže traje i košta jer suvlasnici moraju složno da "obiđu" (i plate) nekoliko šaltera raznih institucija da bi tačno uknjižili šta je čije; to se tretira kao da nešto zidate, pogotovo ako prvobitno, pri zidanju kuće, nije navedeno da se sastoji iz više stambenih jedinica: tada je potrebna građevinska dozvola koja ima klauzulu pravosnažnosti, tj. da se niko ne žali i tek tada se provodi kroz zemljišne knjige.
Ako su stanovi kupljeni od jednog posednika, onda jedan od ozbiljnijih zadataka može biti i kako bivšeg vlasnika, ukoliko je ostao u suvlasničkom odnosu sa kupcima, naviknuti da je sada samo dobar ili loš komšija. Po prirodi naše naravi, vrlo teško priznajemo zakone i sud pa se često "šerifovsko" gazdovanje bivšeg vlasnika nastavlja iako je sada samo "jedan među jednakima". Tako uzima sebi za pravo da uzurpira, po svom nahođenju, sve zajedničke prostorije (podrum, tavan ili hodnike) ili da zauzme čitavo dvorište jer je to po "inerciji vlasništva" još njegovo. S takvima se, dakako, teško dogovoriti o bilo čemu, pa i o čestitoj i zakonitoj fizičkoj deobi i uknjižbi pojedinačnih vlasnika... Po zakonu (vidi okvir), nema dileme: svi vlasnici ili još knjižni suvlasnici kuća imaju podjednako pravo korišćenja zajedničkih nedeljivih celina, a ako bilo ko od njih želi da raspolaže nečim, da nadziđuje tavan ili krov, adaptira podrume ili druge zajedničke prostorije, mora imati potpunu saglasnost svih vlasnika.
--------------------------------------------------------------------------
Korak po korak do fizičke deobe
Prvi korak je sporazum o fizičkoj deobi svih suvlasnika. Ukoliko ranije nije definisano da u kući postoji više stambenih jedinica, ovlašćeni arhitekta pravi projekat čitave kuće sa fizičkom podelom stanova. Po dobijanju građevinske dozvole, čeka se period pravosnažnosti i potom pristupa fizičkoj deobi u nadležnom sudu.
--------------------------------------------------------------------------
Šta kaže zakon
Dragan Benović, načelnik zemljišno-knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda, objašnjava redosled poteza kod uknjiženih kuća:
Od državnog organa uprave opštine ili grada traži se uverenje da se kuća sastoji iz više stanova ili poslovnog prostora, potom suvlasnici sačinjavaju ugovor o fizičkoj deobi i overavaju ga pred sudom. Zatim overu nose u upravu prihoda, regulišu porez na promet i to im uz ugovor o fizičkoj deobi služi kao uverenje za promenu zemljišno-knjižnog stanja. Tako se razvrgava suvlasništvo i upisuje u zemljišne knjige ili katastar, a, ako nema volje među suvlasnicima, nadležni vanparnični sud donosi izvršno rešenje kojim sprovodi fizičku deobu.
Pomoćne prostorije su regulisane zakonom, one su nedeljiva svojina i na njima se može uređivati samo način prava korišćenja koji pripada svim vlasnicima stambenog prostora podjednako.
Korišćenje zemljišta je jasno regulisano zakonom i u granicama građevinske parcele vlasnicima ili suvlasnicima objekta sagrađenog na građevinskoj parceli pripada podjednako pravo korišćenja zemljišta koje se utvrđuje u postupku, ukoliko nema dogovora, na vanparničnom nadležnom sudu, osim ako nije predviđeno vanplanskim aktom da bi mogla da se obavi parcelacija.
Ištvan Dekanj
[objavljeno: 29.12.2006.]
