Izvor: Politika, 16.Nov.2007, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Dobar ugovor, manja glavobolja
Oni koji kupuju i prodaju nekretnine obično strahuju da će biti prevareni. Naročito je nepoverljiv stariji deo populacije koji često ne želi da se upušta u tako veliki i po njima neizvestan posao. Dobar advokat može u samom startu da prepozna sve nepravilnosti, kao i nedostatak potrebne dokumentacije.
– Pri kupoprodaji nepokretnosti i prodavac i kupac treba da obrate pažnju na odredbe ugovora koji zaključuju – ističe Katarina Minović, advokat agencije za promet nekretnina Cvetković-Roškov. >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << – Taj ugovor mora imati dva bitna elementa, a to su tačno navedeni podaci o nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje i kupoprodajna cena, koja može biti izražena u stranoj valuti, ukoliko se isplata obavlja preko poslovne banke. Pored ovih bitnih, kupoprodajni ugovor uglavnom sadrži i druge odredbe, kojima prodavac garantuje kupcu zaštitu od faktičkih i pravnih nedostataka koje nepokretnost eventualno ima, garanciju prodavca da je izmirio sve troškove prema javnim i komunalnim preduzećima, te odredbu vezanu za pretplatničko pravo na telefonsku liniju. Najzad, svaki ugovor, po pravilu, sadrži i tzv. klauzulu intabulandi, odnosno saglasnost koju prodavac daje kupcu da svoje pravo svojine može da uknjiži samo na osnovu ugovora, bez ičije dalje saglasnosti i prisustva. Saglasnost za uknjižbu može se dati i u posebnoj izjavi, overenoj kod suda, ukoliko se isplata kupoprodajne cene obavlja u nekom kasnijem momentu.
Međutim, od same sadržine ugovora o kupoprodaji, koja je uglavnom valjana, mnogo je važnije obratiti pažnju na isprave kojima prodavac dokazuje pravo svojine. Naime, kod nepokretnosti se svojina stiče na osnovu pravnog posla i uknjižbe, a ta dva elementa su zakonom predviđena kumulativno. Kada je nepokretnost uknjižena i kada je prodavac uknjižen kao vlasnik, sve je mnogo jednostavnije, pa je dovoljno tražiti izvod iz zemljišnih knjiga ili iz lista nepokretnosti i pravni osnov kojim je prodavac stekao svojinu.
Jednu od poteškoća koja nije i nerešiva, predstavlja i neuknjižen stan ili kuća.
– Kod neuknjiženih nepokretnosti mora se imati u vidu okolnost da će i te nepokretnosti jednog dana biti uknjižene. Iz tog razloga je veoma važno da se od prodavca zahtevaju sve isprave koje predstavljaju dokaz kako o njegovom vlasništvu, tako i o vlasništvu njegovih pravnih prethodnika. Ukoliko su te isprave ugovori, oni moraju da budu overeni od strane suda, da sadrže saglasnost za uknjižbu i da imaju istovetan opis nepokretnosti, u smislu broja stana, spratnosti, površine i slično, te moraju biti snabdeveni potvrdom poreske uprave o regulisanom porezu, čak i ako su istog oslobođeni. Ukoliko su u pitanju sudske odluke – presude ili rešenja, pored navedene poreske klauzule, moraju imati i pečat suda kojima se potvrđuje njihova pravosnažnost.
Naša sagovornica upozorava da treba obratiti posebnu pažnju na ugovor o poklonu.
– Posebno treba biti oprezan kada se među ispravama o dokazu vlasništva nađu ugovori o poklonu, jer su kao besteretni pravni poslovi podložni redukciji zbog povrede nužnog naslednog dela ili poništaju, što, naravno, ne znači da poklonjene nepokretnosti ne treba kupovati. Kod svojine na nepokretnosti koja je stečena u toku trajanja zajednice života u braku, obavezno treba tražiti saglasnost supružnika.
Veliki broj građana, posebno kupci iz kredita, radije bira stanove u novogradnji. Katarina Minović za njih ima savet plus:
– Kod nepokretnosti koje se prodaju u izgradnji, bitno je pregledati građevinske isprave (građevinsku i upotrebnu dozvolu) i ugovor o zajedničkoj izgradnji. Takođe je važno utvrditi da li će ugovor o kupoprodaji podleći porezu na prenos apsolutnih prava ili porezu na dodatu vrednost. Naime, porez na dodatu vrednost će biti utvrđen samo ukoliko su ime ili naziv prodavca navedeni u građevinskim ispravama i ukoliko je prodavac u sistemu PDV-a; u svim ostalim slučajevima, iako je u pitanju novosagrađena nepokretnost, poreska uprava će utvrditi porez na prenos apsolutnih prava.
Greške pri kupoprodaji se skupo plaćaju, zato poslu treba pristupiti pažljivo, profesionalno i stručno.
– Nemoguće je navesti sve situacije i zaštitu kod svake konkretne kupoprodaje, pa stoga preporučujem svakom kupcu, pa i prodavcu, da pri zaključenju kupoprodajnog posla angažuju advokata. Da li će oni imati poverenja u advokata koga angažuje agencija za nekretnine ili će odabrati nekog drugog, to je stvar njihove procene, ali je neophodno odabrati advokata koji se specijalizovao za imovinskopravne i svojinske odnose i koji ima iskustva u poslovima kupoprodaje nepokretnosti. Najzad, kada se nepokretnost kupuje putem stambenog kredita, u pogledu sadržine ugovora potrebno je konsultovati i banku koja kredit odobrava, ukoliko kupac nema advokata koji je upoznat sa zahtevima banaka – zaključuje Katarina Minović.
[objavljeno: ]
