Izvor: NisCafe.com, 20.Nov.2025, 13:52
Šta sve (ne) spada u posao profesionalnog upravnika zgrade?
Kvarovi i nesuglasice u zgradama često izazivaju zabunu: ko tačno odgovara za popravke i hitne intervencije?
Zakon jasno razgraničava nadležnosti upravnika (zajednički delovi: stepenište, lift, fasada) od odgovornosti vlasnika stana (sve unutar četiri zida), ali ta pravila često ostaju nepoznata.
U nastavku slede pravni okvir, administrativne dužnosti, tehnička pitanja i praktični saveti za efikasnu saradnju.
Očekivanja i pravni okvir za upravljanje zgradama
Zakon o >> Pročitaj celu vest na sajtu NisCafe.com << stanovanju uređuje prava i obaveze upravnika stambenih zajednica. Prema tom zakonu, upravnik je odgovoran za održavanje zajedničkih delova zgrade – stepeništa, lifta, fasade, krova, instalacija u zajedničkim prostorima i sistema grejanja. Sve što se nalazi unutar stana, od vrata do zidova, nije njegov posao.
Mnogi stanari očekuju stalnu dostupnost upravnika, što nije realno; hitne situacije su izuzetak.
Upravnik ima radno vreme i prioritete, a hitne intervencije obuhvataju situacije koje ugrožavaju bezbednost – curenje vode iz zajedničkih cevi, kvar lifta sa zarobljenom osobom ili problemi sa električnim instalacijama u hodnicima.
Često stanari traže posredovanje u ličnim sporovima sa komšijama – buka, parkiranje ili korišćenje zajedničkog prostora. To nije primarna nadležnost upravnika. On može da ukaže na kršenje kućnog reda i da posreduje, ali ne može da rešava privatne nesuglasice niti da izriče sankcije.
Administrativne i finansijske dužnosti upravnika
Vođenje evidencije o svim prihodima i rashodima zgrade osnovna je obaveza upravnika. To uključuje prikupljanje mesečnih doprinosa od stanara, plaćanje računa za komunalne usluge, održavanje i osiguranje zgrade. Sva dokumentacija mora biti transparentna i dostupna stanarima na zahtev.
Profesionalni upravnik zgrade koordinira administraciju, čišćenje, popravke i komunikaciju sa stanarima kako bi svakodnevno funkcionisanje zajednice teklo nesmetano.
Organizuje redovno održavanje, priprema izveštaje za skupštinu stanara i vodi evidenciju o svim ugovorima – od firme za čišćenje do servisera lifta.
Finansijski izveštaji dostavljaju se stanarima najmanje jednom godišnje, obično pred skupštinu. Tamo stanari mogu da vide koliko je potrošeno, na šta i da li postoje dugovanja. Nedostatak uredne evidencije ili izostanak izveštaja predstavlja ozbiljan propust i može biti razlog za smenu upravnika.
Ugovore sa dobavljačima i servisima upravnik potpisuje u ime stambene zajednice, ali veće investicije – poput renoviranja fasade ili zamene lifta – moraju biti odobrene na skupštini. Bez saglasnosti stanara ne može da pokreće takve projekte.
Tehničko održavanje i hitne intervencije
Redovno održavanje podrazumeva čišćenje zgrade i njenog zajedničkog prostora, servisiranje lifta, proveru hidrantske mreže i pregled instalacija. Upravnik sastavlja plan održavanja i prati da li se radovi izvršavaju na vreme. Ako se nešto zanemari, odgovornost može pasti na njega.
Hitne intervencije imaju jasnu hijerarhiju. Prvo dolaze situacije koje ugrožavaju bezbednost – poplava u podrumu zbog puknute cevi, kvar na električnoj tabli ili blokiran lift sa osobom unutra. U takvim slučajevima upravnik treba da reaguje odmah, i po potrebi i van radnog vremena.
Ponekad se očekuje da upravnik reši problem unutar stana – kaplje slavina, ne radi bojler ili je pukla cev u kupatilu. To obično nije njegov posao. Ako problem potiče iz zajedničke instalacije (pre vodomera ili iz zida između stanova), onda je odgovornost upravnika.
Primer: ako se u zgradi pojavi curenje na stepeništu, upravnik mora da utvrdi uzrok – da li dolazi iz zajedničke instalacije ili iz nekog stana. Ako je uzrok u zajedničkoj cevi, on organizuje popravku. Ako curenje dolazi iz stana, obaveštava stanara da mora da pozove majstora.
Šta obično ne spada u posao upravnika
Popravke unutar stanova nisu posao upravnika, bez obzira na to koliko stanari insistiraju. Vrata, prozori, zidovi, instalacije iza vodomera – sve to je obaveza vlasnika stana. Čak i ako kvar u stanu utiče na komšije (na primer curenje u stan ispod), upravnik može samo da upozori i posreduje, ali ne može da primora stanara da pozove majstora.
Privatni sporovi među stanarima takođe nisu njegova nadležnost. Ako se komšije svađaju oko parkiranja, buke ili korišćenja zajedničkog dvorišta, upravnik može da ukaže na kućni red, ali ne može da izriče kazne. Takvi sporovi rešavaju se dogovorom ili, u krajnjem slučaju, preko suda.
Individualni ugovori sa dobavljačima – internet, kablovska, dostava – nisu stvar upravnika. Svaki stanar sam bira provajdera i plaća svoje račune. Upravnik može da olakša pristup tehničarima, ali nije odgovoran za kvalitet usluge niti za reklamacije.
Ponekad stanari traže da upravnik bude posrednik u svemu – od preporuke majstora do organizovanja zajedničkih akcija poput uređenja dvorišta. To može biti korisno, ali nije obaveza. Upravnik koji želi dobar odnos sa stanarima često pomaže i u stvarima koje nisu striktno deo posla, ali to ne bi smelo postati pravilo.
Kako stanari mogu efikasno sarađivati sa upravnikom?
Jasna komunikacija temelj je dobre saradnje. Kad prijavljujete problem, navedite tačnu lokaciju, vreme kada se dogodio i šta ste primetili. Umesto „nešto curi u hodniku“, bolje je reći „voda curi iz plafona na trećem spratu, iznad lifta, od sinoć oko 20 časova“.
Koristite zvanične kanale komunikacije. Ako zgrada ima aplikaciju, e‐poštu ili telefon za prijavu kvarova, to je najbolji put. Izbegavajte da zovete upravnika u kasnim satima zbog sitnica – osim ako nije hitno.
Hitno je ono što može da nanese štetu ili ugrozi bezbednost, ne ono što predstavlja estetsku neprijatnost.
Čuvajte dokaze kada prijavite problem. Ako šaljete e‐poruku, imate pisani trag. Ako zovete, zabeležite datum i vreme razgovora.
Učestvujte u skupštinama stanara. To je mesto gde se donose odluke o budžetu, planovima održavanja i eventualnoj smeni upravnika. Ko ne dolazi na skupštine, ne može se kasnije žaliti na odluke donete bez njega.
Plaćajte doprinose redovno. Ako stanari kasne sa uplatama, upravnik nema sredstava za održavanje i hitne popravke. Tada se problemi gomilaju, a odgovornost pada i na upravnika koji ne može da radi bez novca, i na stanare koji nisu platili na vreme.
Razumevanje šta spada, a šta ne spada u posao upravnika pomaže da očekivanja budu realna i da saradnja teče bez tenzija.
Stanari koji znaju gde su granice odgovornosti ne gube vreme na zahteve koji neće biti ispunjeni, a upravnik se može fokusirati na ono što je zaista njegov posao – održavanje zajedničkih delova zgrade i organizaciju svega što omogućava da zgrada funkcioniše kao celina. Za još korisnih tekstova, pogledajte naš sajt!
The post Šta sve (ne) spada u posao profesionalnog upravnika zgrade? first appeared on NisCafe.
