Izvor: Politika, 16.Avg.2008, 23:37 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Stan na kredit sigurnost za kupca
Odnos ponude i tražnje stanova doprinosi da investitori mogu da ucenjuju pa i da prodaju sve i svašta posebno ukoliko kupac, što je najčešći slučaj, nema iskustva i nije upoznat sa trgovinom nepokretnosti
Građani koji kupuju stan u izgradnji na kredit gotovo da su stopostotno zaštićeni u odnosu na one koji se odluče da do krova nad glavom dođu sa ili bez pomoći posrednika. Razlog je što banke ali i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita odobravaju >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << kredit samo ako je objekat gledano u celini izgrađen minimum 80 odsto, tvrdi Danica Milisavljević, sudski veštak građevinske struke.
– Verovatnoća da investitor ne završi gradnju nekretnine za koju je platio 80 odsto ili više radova predviđenih da bi objekat bio završen, postoji samo u teoriji. Reč je o ogromnim izdacima i investitoru se ne isplati. To podrazumeva da je fasada bar započeta, da ima sve priključne instalacije, završne podloge za podove, keramičke pločice, stolariju, i liftovi moraju da budu ugrađeni. Tako da su kupci koji podižu stambene kredite sigurniji jer banka štiteći svoju hipoteku i te kako štiti i njih. Banka ima i druge mehanizme, angažuje sudskog veštaka koji osim što utvrđuje tržišnu vrednost nepokretnosti, mora da pregleda dokumentaciju i da potpiše izjavu da li je izgradnja objekta u skladu sa glavnim projektom. Sudski veštak obavi uvid u taj dokument i utvrdi da li ima odstupanja odnosno da li je gradnja legalna – objašnjava Milisavljevićeva.
Premda su brojniji kupci koji pazare nekretnine u izgradnji na kredit, s druge strane na hiljade je sugrađana koji praktično kreditiraju investitore, kupuju „mačku u džaku”, a zauzvrat ne dobijaju zaštitu i ne uđu u svoje domove.
Nepoštovanje ugovora, zakidanje na kvadraturi, loš kvalitet gradnje, probijanje rokova za okončavanje radova pogađa većinu onih koji se odluče na kupovinu stanova u izgradnji koji su i do 20 odsto jevtiniji. I što je najgore, u državi ne postoje pravni mehanizmi koji bi ih u takvim situacijama u potpunosti zaštitili, kaže Marija Rabrenović, advokat.
– U startu se mora razbiti iluzija da postoji apsolutna sigurnost kod kupovine nekretnina kod nas. Ali, da bi se smanjio rizik da kupac na bilo koji način bude oštećen za početak mora detaljno da proveri dokumentaciju. Investitori koji nemaju overen glavni projekat i potvrdu o prijavi početka izvođenja radova ne mogu ni da počnu da zidaju. Jer, to znači da nisu izmirili obaveze prema Direkciji za građevinsko zemljište, da nemaju uslove i saglasnosti javnih komunalnih preduzeća i samim tim ne mogu legalno da grade. Bespravna gradnja je krivično delo – ističe Rabrenovićeva.
U praksi komplikacije najčešće nastaju kada investitori i pored toga što uredno i u skladu sa Zakonom počnu posao iz nekih razloga na pola puta stanu. Iako kupac ima pravo da traži sve ono što stoji u ugovoru, da ga raskine, da traži penale, da tuži investitora pa čak i da dobije spor ali najtužnije je što sve to košta, traje večnost i što je najgore pitanje je da li će moći da naplati ono što mu pripada. Dešava se i to da takva građevinska preduzeća ili investitori u međuvremenu postanu nelikvidni.
– Jedini spas je provera reputacije onoga kome se novac daje. Kako je gradio druge objekte, da li je imao problema, da li kome duguje. Opštine ili grad koji izdaju dozvole nemaju načina da investitoru na lošem glasu ne izdaju papire ako je on ispoštovao Zakon o planiranju i izgradnji za određenu lokaciju, iako ima problema na nekoj drugoj. Postoje preduzimači koji registruju firmu na članove porodice i nastave da se nesavesno ponašaju i krše zakon – naglašava Rabrenovićeva.
Odnos ponude i tražnje takođe doprinosi tome da investitori mogu da ucenjuju pa i da prodaju sve i svašta posebno ukoliko kupac, što je najčešći slučaj, nema iskustva i nije upoznat sa trgovinom nepokretnosti.
– Oprezni ljudi ili ne kupuju stan u izgradnji ili zahtevaju garanciju koju neće dobiti jer šest kupaca čeka da uzme to isto. Mehanizam zaštite prilikom kupovine stanova u fazi temelja može da bude taj da tražite od investitora da stavi hipoteku na svoju ličnu imovinu, kuću ili stan. Ili da to zahtevate od banke. Međutim to nećete isposlovati. Stručna pomoć, najmanje advokat, prilikom kupovine nekretnina u zemlji Srbiji je neophodna jer je budućem vlasniku cilj da je dobije i sa zakašnjenjem od tri ili osam meseci ali ne i osam godina – kaže Milisavljevićeva.
Ona dodaje da problema sa papirima kada je reč o prodaji stanova koji su 80 odsto sagrađeni nema u Novom Beogradu, na Vračaru i Zvezdari i da su retki i na drugim lokacijama.
Kao eventualni izlaz iz začaranog kruga Rabrenovićeva vidi u izmenama Zakona o planiranju i izgradnji koji je u poređenju sa devedesetim godinama u velikoj meri uneo red na tržištu nekretnina.
– Bankarskim garancijama, recimo mogla bi da se dopuni građevinska dozvola, tako da obaveže investitora da deponuje izvesnu sumu novca i da to bude dokaz da je solventan i da će moći da obešteti kupca ako mu propadne posao. U Americi deo dozvole je zasađivanje stabla na tačno predviđenom mestu na parceli na kojoj je nikla nekretnina. To je dužnost ali i simbolika koja znači da je investitor ispunio obaveze prema kupcima ali i gradu – ističe Rabrenovićeva.
Za nelegalnu gradnju zakonom su predviđene zatvorske kazne – za investitore tri godine, a za izvođače radova godinu dana. Inspekcijski nadzor faktički počinje dostavljanjem potvrde o usaglašenosti izgrađenih temelja sa glavnim projektom jer je to dokaz da se gradi u gabaritu i na mestu predviđenom overenom dokumentacijom. Upućeni tvrde da bi prvenstveno inspekcija trebalo detaljnije da obavlja posao kako bi se smanjile prevare kupaca. Inspekcija obično tvrdi da podnosi krivične prijave ali da sudskog epiloga nema.
– Opštine te zahteve sporadično izvršavaju jer čekaju da se izvrši svaki naknadni sudski postupak iako žalba ne odlaže izvršenje. Zatim obično nema novca za rušenje ili je u toku legalizacija za koju nema osnova. Postoje silni zahtevi za legalizaciju po kojima opštine ne postupaju – zaključuje Rabrenovićeva.
Daliborka Mučibabić
[objavljeno: 17/08/2008]
