Izvor: Politika, 31.Okt.2006, 13:00 (ažurirano 02.Apr.2020.)
Razlozi za otkaz kod zakupa stana
Često je pitanje da li vlasnik stana ili stambena zgrada kao zakupodavac imaju pravo i kada da daju otkaz zakupcu stana ili zajedničke prostorije u stambenoj zgradi. Obično se pogrešno tumači da zakupodavac može dati otkaz samo ukoliko zakupac ne ispunjava obaveze. Mora se razlikovati zakup stana koji daje preduzeće u postupku rešavanja stambenih pitanja zaposlenih i zakup stana u privatnom vlasništvu.
Zakup stana u privatnom vlasništvu, obično se u praksi ne zaključuje u pismenoj >> Pročitaj celu vest na sajtu Politika << formi. Međutim, savet je da bi trebalo sačiniti pismeni ugovor kojim će se regulisati sva međusobna prava i obaveze, a takođe i radi lakšeg dokazivanja u slučaju spora. Ugovor treba da sadrži podatke o ugovornim stranama, vremenu i mestu zaključenja, podacima o stanu koji je predmet zakupa, vreme trajanja zakupa, prava i obaveze ugovornih strana u korišćenju i održavanju stana, visinu zakupnine i način i rokove plaćanja, kao i lica koja će koristiti stan. Ovo poslednje je jako važno, jer zakupodavac može dati otkaz ukoliko stan koriste lica koja nisu bila predviđena ugovorom, ili ako nije dao naknadnu saglasnost.
Pored ugovora, poželjno je sačiniti i zapisnik o stanju u kome se stan nalazi, koji potpisuju obe ugovorne strane, što se prilikom iznajmljivanja stana u privatnom vlasništvu retko radi. Međutim, ovo je jako bitno za kasnije nedostatke koji se pojave bilo usled redovne upotrebe ili zbog vanrednih kvarova i šteta u stanu, a takođe i radi upoređenja prilikom prestanka zakupa.
Ugovor može biti zaključen na određeno vreme, ili se može vezati za određeni datum. Po proteku ugovorenog vremena, zakup se može obnoviti ili produžiti novim ugovorom ili aneksom ugovora. Ukoliko zakupac produži da stanuje u stanu a vlasnik se ne buni, radi se o prećutnom obnavljanju zakupa i smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, i to pod istim uslovima kao i prethodni. Zakupac plaća zakupninu u visini i rokovima utvrđenim ugovorom.
Vlasnik može da otkaže ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu u rokovima i na način predviđen ugovorom, a ako ugovorom nije regulisano, najmanje tri meseca uzastopno ili četiri meseca u toku godine. Međutim, ugovor će ostati na snazi ako zakupac plati zaostale zakupnine pre nego što mu je otkaz saopšten. Ukoliko je ugovor zaključen na neodređeno vreme ili u ugovoru nije precizirano na koje se vreme zaključuje, zakup prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. U praksi je to najčešće 15 ili trideset dana, da bi zakupac mogao da nađe drugi stan, ili zakupodavac drugog stanara.
Zakonom o stanovanju propisano je da se otkaz ugovora o zakupu stana daje u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana, a zakupac može dati otkaz u pismenoj formi najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana. Može i u kraćem roku, ali pod uslovom da zakupodavcu plati stanarinu i za naredni mesec. Obično se u ugovoru o zakupu daju najčešći razlozi kada se može dati otkaz ugovora o zakupu, ali to ne znači da zakupodavac kao vlasnik stana ne može dati otkaz i iz drugih razloga, tj. i bez posebnog razloga, jer jednostavno ne želi da više izdaje stan.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor o zakupu može svaka strana da otkaže drugoj, poštujući određeni otkazni rok, sem u nevreme, na primer kad je zakupac bolestan, ili neko iz njegovog domaćinstva.
Jedan od zakonskih razloga za otkaz ugovora o zakupu jeste i kada zakupac nanosi štetu stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi, i ako se stan koristi na način kojim se korisnici ostalih stanova ometaju. Obično zakupac misli da za novac koji daje zakupodavcu za stan može u stanu da radi šta hoće, pa i da ometa ostale stanare ili nanosi štetu zgradi. U slučaju kada zakupodavac neće da da otkaz takvom zakupcu, ostali stanari u zgradi imaju pravo da traže naknadu štete od vlasnika stana koji odgovara za svoj stan i za lica koja taj stan koriste njegovom voljom.
[objavljeno: 31.10.2006.]
