Kako naći stan u Nemačkoj i na šta treba pritom paziti?

Potrebno je imati strpljenja. I malo sreće. A ponešto treba i znati...

I za rođene Nemce, a još više za strance koji su tek stigli u zemlju važi: mnogi putevi vode ka novom stanu. Na početku se obično traži na internetu, na portalima poput Immonet.de, Immobilo.de ili Immobilien.de. Tako je moguće širom Nemačke tražiti pogodan stan ili kuću, bilo za iznajmljivanje, bilo za kupovinu. A za druželjubive je tu i portal za takozvano "zajedničko stanovanje" Wg-gesucht.de.

Na tim portalima mogu se pronaći oglasi s fotografijma, tačnim skicama stanova, opisima toga čime sve raspolažu, na primer da li stan ima ugrađene plakare ili kuhinju.

Ali ako vam nakon bezbrojnih pokušaja dojadi pisanje i odgovaranje na oglase, postoji i sasvim legitimna i relativno česta alternativa - izlazak na ulicu. Na stubovima javne rasvete, u prodavnicama ili na zidovima kuća često se mogu pronaći oglasi kojima se traži stan. Ukoliko su duhovito i kreativno napisani, oni ponekad mogu prizvati čuda. Ponekad je sreći međutim potrebno malo i pripomoći: nisu retki oglasi koji obećavaju novčanu nagradu onima koji pomognu pri posredovanju u traženju stana.

Agencije i makleri

Onima koji su spremni da plate za pomoć stoji na raspolaganju još jedna mogućnost: mogu angažovati agencije za nekretnine (immobilien) odnosno ljude koji posreduju u pronalaženju stana ili stanara - maklere. To je prilično sigurna opcija, nešto će se pronaći, ali se za to plaća provizija - maksimalno dve mesečne takozvane hladne kirije plus PDV.

Provizija za iznajmljivanje stanova se plaća po pravilu "ko naručuje, taj plaća". To znači, da ako nađete oglas agencije koja nudi stan za iznajmljivanje - ne morate da platite proviziju. Drugačija je situacija, međutim, ukoliko stan ili kuću želite da kupite. Prema zakonskoj odredbi koja je na snazi od leta 2019. u tom slučaju kupac i prodavac moraju da podele troškove posrednika.

Kao intervju za posao

Kada ste pronašli na internetu stan koji vam se sviđa, onda je pred vama nova velika prepreka. Morate dokazati da ste upravo vi prava osoba za iznajmljivanje tog stana. U velikim gradovima je iz godine u godinu sve manje stambenog prostora - zahvaljujući sve većem prilivu ljudi iz inostranstva i sa sela.

Vrlo je dakle verovatno ćete prilikom razgledanja stana biti zajedno s još mnogo drugih zainteresovanih. Na kraju krajeva vi ste u tom trenutku samo jedan od osam miliona ljudi koji se svake godine u Nemačkoj useljavaju u novi stan ili kuću. U toj situaciji preporučejmo: lepo se obucite, pokažite oduševljenje stanom i dajte do znanja da ste veoma zainteresovani, napišite maštovitu prijavu, i što je vrlo važno: uvek se smeškajte. Nemojte da "igrate" na sažaljenje.

Vlasnici stana odnosno makleri će vas pitati o vašem načinu života, i o vašim platežnim mogućnostima, traže potvrdu o kreditnoj sposobnosti. Nju je moguće zatražiti putem interneta od firme koja se zove "Schufa". Radi se o opštepriznatoj privatnoj firmi koja raspolaže podacima o kreditnim i poslovnim mogućnostima građana, i koja na osnovu posebnog algoritma pravi kreditni rejting građana. Za tri do četiri dana njihova pismena potvda dolazi poštom.

Ako ste međutim tek stigli u Nemačku, onda Schufa nema podatke o vama. U tom slučaju će stanodavac tražiti da mu predočite radni ugovor ili potvrdu o plati. U principu, niko ne bi smeo da pita koje ste nacionalnosti, ali u praksi se i to pitanje često postavlja - više ili manje otvoreno.

Pogled u prazno

Kada uspete da nađete stan, čeka vas - pogled u prazno.

U Nemačkoj je uobičajeno da se stanovi ili kuće iznajmljuju prazni, nekad čak nema ni sijalica. Ponekad je moguće otkupiti kuhinju od osobe koja je pre vas bila u stanu, ali najčešće čovek ipak mora sve sam da organizuje. Tu je potrebno biti sam svoj majstor - ili imati spretne prijatelje.

I za internet morate sami da se pobrinete, i to na vreme - nećete valja prve nedelje u stanu provesti odsečeni od sveta?

Što se rada u stanu tiče: mnogo toga morate sami obaviti, ne samo pri useljenju, već često i pri iseljenju - ako je tako utvrđeno u ugovoru sa stanodavcem. Obično se radi o manjim dekorativnim popravkama - zidove treba okrečiti, popuniti manje pukotine ili rupice od eksera. Stan treba ostaviti u takvom stanju da ga je bez problema moguće odmah ponovo iznajmiti. Sve to je zapisano u ugovoru - i zato ga treba dobro proučiti. Ako vam se nešto učini nelogičnim - konsultujte advokata.

"Topla" ili "hladna" kirija?

Kada se radi o ceni, za Nemačku je tipično da se pravi razlika između tople i hladne kirije. U toplu kiriju su uračunati centralno grejanje, voda i druge komunalije poput troškova odvoza smeća, neka osiguranja ili pranja stepeništa. Neki od tih troškova se obračunavaju po kvadratnom metru, a neki po broju osoba koje žive u stanu. Svi ti troškovi u Nemačkoj nose naziv - Nebenkosten. Ako u zgradi postoji etažno grejanje na gas, onda se ono, kao i struja, plaćaju odvojeno.

Hladna kirija je suma koju od kirije dobija stanodavac i ona je merilo za cenu kvadrata.

Ali što to konkretno znači?

Evo nekoliko primera: za dvosobni stan od 50 kvadrata u Kelnu potrebno je platiti između 450 i 650 evra - hladne kirije. Uz to dolazi još oko 165 evra komunalija. Ako ste spremni da živite u manjem gradiću, recimo Delmenhorstu, tu će troškovi hladne kirije biti manji - takav stan se može naći za 330 evra.

Pritom je važno paziti da ne platite preveliku stanarinu. U Nemačkoj za svaki grad postoji tabela s maksimalnim stanarinama u određenim delovima grada (Mietspiegel). S obzirom na manjak stambenog prostora, mnogi stanodavci podižu cene iznad dozvoljenog nivoa. Za sada je najskuplji grad Minhen sa 10,45 evra - hladne stanarine po kvadratu. Slede Štutgart, Keln, Hamburg i Frankfurt.

Ni polovina stanovnika Nemačke nema svoj stan

Uprkos visokim stanarinama, Nemačka ostaje zemlja u kojoj se živi pod kirijom. Prema službenim statistikama, 52 odsto ljudi stanuje u iznajmljenom stambenom prostoru, a samo 47 odsto u stanovima ili kućama čiji su vlasnici. To je najmanji procenat vlasništva stanova u čitavoj EU. Najviši procenat vlasništva stambenog prostora je među stanovnicima Rumunije - tamo u svoja četiri zida stanuje čak 96 odsto stanovništva.